Giá đã tăng cao, triển vọng nào cho phân khúc chung cư cao cấp năm 2024?

Chung cư cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường?

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm các bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp trên thị trường đang giảm.

Tháng 2 vừa qua, lượng tin bán căn hộ chung cư TP.HCM giảm 29%, trong đó, phân khúc trung cấp (35-50 triệu đồng/m2) giảm 24% và phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) giảm 12%. Nhu cầu tìm mua chủ yếu thuộc phân khúc bình dân, giá dưới 35 triệu đồng/m2. Dù nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư cao cấp giảm, giá bán căn hộ phân khúc này tại TP.HCM vẫn tăng đều đặn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn ở TP.HCM, đà giảm cũng đã chậm dần và chu kỳ tăng giá mới đang bắt đầu ở các dự án cao cấp, hạng sang.

Tại nhiều sàn giao dịch bất động sản, sau Tết Nguyên đán, hoạt động bán hàng bắt đầu sôi động với lượng giao dịch khá tốt, nhất là tại một số dự án mới ở khu vực phía tây Hà Nội. Lượng khách tập trung quan tâm ở phân mức giá 40-60 triệu đồng/m2.

Còn theo dữ liệu của One Mount Real Estate, phân khúc chung cư đã có dấu hiệu hồi phục bắt đầu từ quý II/2023 và tín hiệu hồi phục ngày càng rõ ràng hơn về cuối năm.

Theo đó, nguồn cung căn hộ mở mới năm 2024 cũng sẽ cao hơn năm 2023 đạt khoảng từ 16.000-18.000 căn hộ. Trong đó, khu Tây và khu Đông chiếm tới 90% nguồn cung mới toàn thị trường.

One Mount Real Estate dự báo, giai đoạn 2024-2025, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng do các dự án mới thường định vị ở phân khúc cao cấp. Giai đoạn này phân khúc cao cấp được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường. Kịch bản này tại Hà Nội có phần tương tự thị trường TP.HCM cách đây 3-5 năm.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn và khoảng giá vẫn neo cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng

Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng, ví dụ biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội: “Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà giá, bởi chi phí đất, xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng được cải thiện. Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu nguồn cung, dẫn đến giá sơ cấp trên thị trường tiếp tục tăng cao".

Những “tia sáng” của chung cư cao cấp

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia tài chính đề cập, mức thu nhập trung bình ngày càng được nâng cao, kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam. Tầng lớp trung lưu sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho nhà ở với các tiện ích tốt, không gian sống xanh… Các chung cư trung - cao cấp thường là sự lựa chọn của họ. Điều này đã tạo “lực cầu” tốt hơn cho thị trường bất động sản trung - cao cấp.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, các dự án ở khu vực có quy hoạch tốt, tính kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh, rộng rãi… sẽ được ưa chuộng hơn cả.

TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, thị trường bất động sản đang có nhiều trợ lực để phát triển bền vững hơn, ví dụ nhiều luật liên quan đến đất đai, nhà ở, bất động sản được thông qua, quy hoạch nhiều tỉnh, thành được phê duyệt, kinh tế vĩ mô ổn định, vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam, đầu tư công được đẩy mạnh… và điều quan trọng lãi vay đang ở mức thấp. Do vậy, bất động sản đã bắt đầu có thanh khoản và thị trường đang xu hướng đi lên.

"Thực ra, bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp nói chung thì cũng tuỳ vào từng khu vực, nhưng hiện tại nếu như so sánh chung cư với các phân khúc khác thì phân khúc cao cấp đang có lợi thế hơn so với condotel hay đất nền", ông Thành nói.

TS. Võ Trí Thành cũng nêu, chung cư cao cấp là phân khúc có lượng cầu cao và giá sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn tới. Tư duy “phải có mảnh đất cắm dùi” trước đây khiến căn hộ chung cư không được xem trọng bằng nhà đất, nhưng hiện nay đã khác khi những căn hộ có giá nhiều nghìn đô la mỗi mét vuông được chú trọng.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, hiện tại, thị trường đang có sự “lệch” về nguồn cung khi thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền nhưng đối tượng của phân khúc cao cấp chủ yếu lại là người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam. Nhưng đặc trưng của người nước ngoài là không còn xu hướng sở hữu nhà như người Việt, nên việc các căn hộ cao cấp sẽ được người nước ngoài ưu tiên khi lựa chọn.

"Việt Nam là nước đang phát triển nên tốc độ tăng trưởng và đô thị hoá tại Việt Nam sẽ ngày càng mạnh mẽ, cùng với nhu cầu của người nước ngoài thì khi nền kinh tế ngày càng phát triển, đời sống của người dân sẽ ngày càng cải thiện và xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê vẫn có chỗ đứng trên thị trường. Tôi cũng tin rằng đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh", ông Thành nói.

Tuy vậy, cũng có không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về phân khúc bất động sản cao cấp.

Ông Trần Minh Tiến (One Mount Real Estate) cho rằng, năm 2024 chưa phải lúc thích hợp để đầu tư "lướt", ngắn hạn vì thị trường vẫn chưa sôi động. Tuy vậy, với các nhà đầu tư dài hạn hoặc mua nhà để ở thì đây là thời điểm thích hợp để "săn" được sản phẩm tốt với giá hợp lý.

Còn các chuyên gia của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân khuyến nghị, nên hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp, nên tập trung nguồn vốn đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Theo đó, để tháo gỡ khó khăn về nguồn cung bất động sản trên thị trường, đặc biệt là giải quyết tình trạng “lệch pha cung cầu”, cần tái cơ cấu lại phân khúc thị trường; chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thực rất lớn của đông đảo người có thu nhập thấp và trung bình.

Ngoài ra, cần cơ cấu lại giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở thương mại một cách hợp lý, bao gồm các khoản chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý cùng các khoản chi phí khác./.