Mất bao nhiêu năm người lao động thu nhập thấp mới mua được nhà tại TP Hồ Chí Minh?

Khó mua nhà tại TP Hồ Chí Minh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng tiếp tục bị lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo, lên đến 70-80% tổng sản phẩm nhà ở trên thị trường. Phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và NƠXH, đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Theo thống kê của HoREA, từ năm 2016 đến tháng 9/2023, tại TP.HCM có 359 dự án nhà ở hình thành tương lai đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 183.662 căn nhà.

Trong đó, 77.720 căn thuộc phân khúc nhà ở cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng/m2); 77.587 căn thuộc phân khúc nhà ở trung cấp (giá bán từ 25-40 triệu đồng/m2); 28.295 căn thuộc phân khúc nhà ở bình dân (giá bán dưới 25 triệu đồng/m2).

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn ở mức rất cao vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

“Căn hộ có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà”, ông Châu nói.

Cuối quý III/2023, mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I.

Nguồn cung cũng được cải thiện với 15.020 căn, trong đó có 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%).

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước), phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước) và tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Việc phần lớn nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp trong khi phân khúc bình dân và nhà ở xã hội lại không có khiến việc mua nhà của người lao động lại càng trở nên khó khăn, đặc biệt là với người lao động thu nhập thấp.

Trước đó, theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI, tại TP Hồ Chí Minh, giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 218 triệu đồng). Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills TP.HCM, độ tuổi từ 25 đến 35 được xem là độ tuổi có khả năng thu nhập tốt để mua nhà. Đối với nhóm tuổi này, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định để có thể đặt trước được một khoản tiền. Tại TP.HCM, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoại ô.

“Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30-45 triệu đồng hàng tháng. Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng”, vị chuyên gia này nói.

Giá chung cư khi khi nào giảm?

Theo báo cáo quý III/2023 của Bộ Xây dựng, tại TP Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý III đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm nay đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Khoảng 96% nguồn cung mới của quý III đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giá bán các căn hộ đã tăng khoảng 2% sau thời gian giá căn hộ không tăng, thậm chí giảm nhẹ.

“Tại thời điểm này, bên cạnh các yếu tố tiện ích, người mua quan tâm nhiều hơn cả chính là giá và chính sách thanh toán. Do đó những dự án giảm giá, chính sách thanh toán tốt thì tốc độ bán nhanh”, bà Dung nói.

Thị trường bất động sản ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng không ngừng. (Ảnh minh họa).

Ở góc đó doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, thị trường bất động sản hiện rất “nghịch lý”. Đó là, dù thị trường khó khăn nhưng giá bất động sản không giảm, đặc biệt phân khúc căn hộ để ở.

“Hiện tượng giá cao, tăng hoặc đi ngang chủ yếu thuộc các sản phẩm ở trung tâm thành phố lớn. Lý do không giảm do nguồn cung khan hiếm, các quỹ đất ít. Mặc dù, nhà nước tích cực tháo gỡ cho các dự án mới, nhưng diễn biến còn chậm và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có thể có sản phẩm”, ông Chung nói.

Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này còn cho rằng do chi phí đầu vào tăng cao hơn như tiền thuế đất theo khung giá mới, khá sát thị trường. Hay trước đây có thể nộp thuế theo từng giai đoạn dự án thì nay phải nộp trong một thời gian ngắn, điều đó buộc các nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền lớn và cũng không dễ dàng vay ngân hàng.

Giá nguyên vật liệu tăng, các sản phẩm ra thị trường sau đều cao hơn các sản phẩm ra trước do phải đầu tư thêm các tiện ích, mức độ hoàn thiện cao hơn… Với các yếu tố này, ông Chung khẳng định, các sản phẩm nhà ở chung cư tại các trung tâm thành phố chỉ có thể đi ngang hoặc tăng lên, chứ không thể giảm giá.