“Muốn giải cứu được thị trường bất động sản cần giải quyết được 3 bài toán này”

Hiện nay thị trường bất động sản đang đối diện với nguy cơ khủng hoảng, mất thanh khoản…Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng như hiện nay phải kể đến là việc bị mất cân bằng cung – cầu khi có thể thấy nhiều năm qua, thị trường chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thương mại cao cấp có giá đắt đỏ trong khi nhu cầu thật với số đông cần nhà ở bình dân phù hợp mức thu nhập lại thiếu trầm trọng.

Ngoài ra, giá bất động sản tăng quá cao, thậm chí gây sốt ảo, phần lớn nạn đầu cơ mua rồi bán lại để hưởng lợi chênh lệch. Giấc mơ sở hữu một nơi an cư ngày càng xa vời với nhiều người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn khi biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình (các nước lân cận giá nhà ở chỉ gấp khoảng 5 lần) khiến số đông người dân khó tạo lập được nhà ở.

Pháp lý cũng là nút thắt lớn của thị trường bất động sản cần được tháo gỡ. Thậm trí, giới chuyên gia còn cho rằng, nếu không có giải pháp tháo gỡ nút thắt này, thị trường sẽ khó có thể vực dậy, lấy lại phong độ phát triển vốn có.

Tiếp đến là vấn đề về dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản bị “tắc nghẽn” khi các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 thì lại tăng. Không những vậy, nhiều doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư.

Trước những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, muốn “giải cứu” được thị trường bất động sản thì pháp lý phải rõ ràng, lãi suất hạ và giá cả phải hấp dẫn.

Nhưng trong đó, vị chủ tịch BHS cho rằng, vấn đề quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán đối với khách hàng. Khi khách hàng sẵn sàng xuống tiền thì nút thắt tự nhiên sẽ được tháo.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group.

“Không phải các nhà đầu tư đang không có tiền mà là họ đang chưa muốn xuống tiền. Nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào bất động sản thì cũng đã là quá tốt, chưa kể vốn vay thêm. Những gói hơn trăm ngàn tỷ đồng hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Và đương nhiên, để khách hàng sẵn sàng xuống tiền thì cần phải giải quyết được 3 yếu tố chính.

Đầu tiên đó chính là vấn đề pháp lý, đặc biệt là đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Ông Tuyển cho biết, 10 năm qua, lượng tiền đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn có thể lên tới cả triệu tỷ. Nhưng hiện nay cả các chủ đầu tư và khách hàng đều đang đứng trước câu hỏi: Bao giờ thì biệt thự biển và condotel được cấp sổ? Nếu loại hình bất động sản này có giấy khai sinh (sổ đỏ/hồng) thì việc mua /bán/ thế chấp,… sẽ dễ dàng hơn. Qua đó tạo thanh khoản, khơi thông dòng vốn nhanh và tăng lòng tin của khách hàng.

Không chỉ pháp lý với bất động sản nghỉ dưỡng mà pháp lý đối với dự án đô thị ở các địa phương cũng sẽ làm cho nguồn cung mới được bổ sung. Hàng hóa sẽ đa dạng và pháp lý vững vàng. Nhà đầu tư sẽ yên tâm tìm hiểu và đầu tư vào sản phẩm mình ưa thích.

Yếu tố thứ hai được CEO BHS nói đến là vấn đề về lãi suất, theo ông Tuyển, lãi suất là một vấn đề nan giải nhưng muốn cứu được thị trường bất động sản thì trước sau vẫn phải giải. “Dù việc giảm lãi suất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng nếu mặt bằng lãi suất giảm xuống thêm 1 - 2%, chắc chắn tiền từ ngân hàng sẽ chảy ra. Đây mới là dòng tiền lớn cứu thanh khoản của thị trường bất động sản”, ông Tuyển nói.

Yếu tố thứ ba chính là giá bán bất động sản, ông Tuyển cho hay, hiện nay giá bất động sản đang neo ở mức cao. Việc tăng giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiền giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; chi phí hạ tầng/xây dựng; chi phí vốn; lợi nhuận gộp của chủ đầu tư. Chi phí càng cao thì giá bán bất động sản cũng sẽ được đẩy lên cao.

“Tuy nhiên, để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy”, Chủ tịch BHS nói.