Ngăn chặn tình trạng tranh thuê, mua NOXH với người có thu nhập thấp bằng cách nào?

Ngăn chặn tình trạng tranh thuê, mua NOXH. Ảnh minh họa.

Nhiều dự án nhà ở xã hội bán sai đối tượng

Nhà ở xã hội là sản phẩm ưu tiên cho đối tượng thu nhập thấp, đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn kèm những điều kiện cụ thể. Thế nhưng, không ít người có điều kiện kinh tế, thậm chí là giàu có lại tìm cách để tranh mua nhà ở xã hội, cướp đi giấc mơ của người nghèo.

Thời gian qua, nhiều trường hợp mua, bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng bị cơ quan chức năng phát hiện. Cụ thể, theo kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng Bắc Ninh cách đây không lâu, đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội tại Bắc Ninh đã chỉ ra các sai phạm tại các dự án nhà ở xã hội bao gồm: Dự án nhà Môi trường xanh (phường Đồng Nguyên, TP.Từ Sơn); dự án Cao Nguyên 3 (phường Tân Hồng, TP.Từ Sơn).

Theo đó, tại dự án nhà ở xã hội Môi trường xanh (công ty TNHH Môi trường xanh làm chủ đầu tư) và dự án nhà ở xã hội Cao Nguyên 3 (công ty TNHH Cao Nguyên làm chủ đầu tư) có các vi phạm như sau: Chưa trình Sở Xây dựng thẩm định giá bán, bán nhà cho không đúng đối tượng, chưa cung cấp đầy đủ thông tin định kỳ hằng tháng về tình hình giao dịch bất động sản của dự án theo quy định; chưa xét duyệt đối tượng, chưa ký hợp đồng theo quy định của pháp luật…

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, đến thời điểm lập báo cáo, Chánh Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành 6 Quyết định xử phạt đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội: Môi trường xanh và Cao Nguyên 3, tổng số tiền phạt cả 2 đơn vị này là 340 triệu đồng (170 triệu đồng/đơn vị), với các hành vi vi phạm trên. Đồng thời, buộc thu hồi lại tổng cộng 89 căn nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc hợp đồng mua bán không đúng quy định.

Hay như Dự án Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside mở bán ngày 8/5 mới đây, trong số hàng trăm người xếp hàng từ mờ sáng có rất nhiều “cò” bất động sản. Chỉ vài ngày sau khi hồ sơ mua bán nhà ở xã hội được tiếp nhận, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng phát hiện dấu hiệu một số cá nhân có điều kiện kinh tế, thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn nộp hồ sơ mua.

Tương tự, tại dự án nhà ở xã hội Hòa Khánh, Sở Xây dựng phối hợp Cục Thuế TP Đà Nẵng rà soát xác định một số trường hợp có mã số thuế và thuộc diện đang đóng thuế thu nhập cá nhân. Điều đáng nói, đây không phải là câu chuyện mới ở Đà Nẵng. Trước đó, đã có nhiều trường hợp mua bán không đúng đối tượng.

Ai được mua nhà ở xã hội?

Thực tế, việc người có thu nhập cao tranh mua NƠXH với người có thu nhập thấp đã tồn tại từ lâu, được dư luận và cả cơ quan nhà nước quan tâm.

Theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở xã ở.

Nhà ở xã hội được cung cấp ra thị trường với mục đích đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá thấp hơn (thấp hơn nhà ở thương mại); đối tượng được mua nhà ở xã hội phải là đối tượng chính sách, có hoàn cảnh khó khăn.

Với ưu điểm giá thành rẻ hơn, được hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp là điều kiện thuận lợi để người dân có thu nhập thấp được sở hữu căn nhà có chất lượng, dịch vụ tương đối tốt. Để được mua nhà ở xã hội thì người mua phải đáp ứng cả 02 điều kiện đó là thuộc đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.

Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, có 9 đối tượng được mua nhà ở xã hội, cụ thể:

Theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định 09 đối tượng trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện: Nhà ở, cư trú, thu nhập, cụ thể:

Về nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.

Về cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Về thu nhập: Các đối tượng 4, 5, 6 và 7 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao). Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).

Đối tượng 1, 8, 9 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập (chỉ cần thuộc đối tượng đó và đáp ứng điều kiện về nhà ở và cư trú là được hưởng chính sách nhà ở xã hội).

Giải pháp ngăn người thu nhập cao tranh thuê, mua nhà xã hội

Nêu ý kiến thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sáng 19/6, đại biểu Nguyễn Văn Hiển (đoàn Lâm Đồng) cho rằng, chính sách về nhà ở xã hội là một trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong lần sửa đổi luật nhà ở lần này. Tuy nhiên, chính sách này được thể hiện trong dự thảo chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn.

Theo ông Hiển, chính sách mà dự thảo đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp. Thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp, vì vậy việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là nhà ở trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.

Do đó, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi mua nhà ở xã hội giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân mua đăng ký mua dẫn tới đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất ý nghĩa.

Một điểm bất cập nữa là không tách bạch phát triển nhà ở xã hội với quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Quá chú trọng đến các ưu đãi dành cho bên cung tức là nhà đầu tư hơn là các ưu đãi dành cho bên cầu, là người có thu nhập thấp. Nhiều nội dung của dự thảo đều tập trung tháo gỡ các vướng mắc và tăng ưu tiên cho chủ đầu tư. Cho dù các chủ đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn có sự chênh lệch với người mua nhà.

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển.

"Trong khi các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn, giảm thuế đất đai thì người mua nhà được nhận ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp", ông Hiển phát biểu.

Hệ quả của chính sách trên dẫn đến chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư nhà ở xã hội để bán, thu hồi vốn nhanh hơn mà ít chủ đầu tư quan tâm đến quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì phân khúc này khó làm, thu hồi vốn chậm.

Từ quan điểm trên, đại biểu đề nghị nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân. Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý vận hành xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội.

Đại biểu Ngô Trung Thành – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng, hiện nay có nghịch lý là nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi nhưng không phát triển, còn nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng cho thuê lại phát triển rất nhanh và đảm bảo cung ứng chỗ ở cho phần lớn người lao động. Do thiếu chính sách quan tâm nên các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng cho thuê tự phát, không theo tiêu chuẩn, điều kiện nên người thuê chịu rủi ro về an toàn, vệ sinh môi tường, chi phí đắt đỏ (điện, nước).

Để tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thì bên cạnh chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân thì nên cụ thể chính sách với nhà do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để thể hiện đúng vai trò, đóng góp của loại nhà này.

Theo đó, đại biểu đề nghị luật có quy định riêng chính sách phát triển hình thức nhà ở trên, khuyến hích xây dựng đảm bảo điều kiện, tiêu chuẩn, chất lượng, có ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, có chính sách với người thuê như giá điện, nước nhằm vừa đảm bảo chỗ ở, vừa giảm bớt khó khăn cho người dân.

Dưới góc độ là một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành từng chia sẻ, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu về nhà giá rẻ, nhà ở xã hội của người dân hiện nay rất lớn. Từ Nhà nước đến cộng đồng doanh nghiệp đều thấy rõ điều này. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp không hứng thú phát triển nhà ở xã hội là vì còn tồn tại nhiều điểm nghẽn, bất cập trong câu chuyện thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách.

Ông Nghĩa cho hay, doanh nghiệp khi đã chấp nhận tham gia phát triển phân khúc này thì chỉ cần cơ chế. Nhà nước hãy tạo một cơ chế rõ ràng, đầy đủ mà ngắn gọn, không rườm rà, không phức tạp sẽ là trợ lực lớn nhất cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, khi đang trong giai đoạn soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần tách ra một quy định riêng cho nhà ở xã hội hoặc ban hành một Nghị định riêng ngay bây giờ. Và quy trình để thực hiện dòng sản phẩm này phải đơn giản nhất, ngắn nhất, cùng với đó là quy trách nhiệm rõ ràng sở nào, ngành nào giải quyết hồ sơ, thủ tục pháp lý và giải quyết trong bao lâu.