Nhà đầu tư bất động sản Phú Quốc “gặp khó”

Bất động sản Phú Quốc khó trăm bề

Sự phục hồi của thị trường chung, cùng với lượng khách du lịch tăng đáng kể vẫn chưa thể khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thoát cảnh u ám, trong đó, Phú Quốc là một nơi điển hình cho việc nhà đầu tư đã quá vội vàng khi quyết định “xuống tiền”.

Theo đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án. Một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua các yếu tố xu hướng thị trường, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho dự án.

Dù vẫn có nhiều dự án chất lượng được phát triển nhưng Phú Quốc lại thiếu một khu vực điểm nhấn trung tâm, tập trung các hoạt động tham quan, khám phá để gia tăng giá trị trải nghiệm cho du khách.

Tình trạng dư thừa nguồn cung một số sản phẩm như nhà phố thương mại cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Nhiều khu phố thương mại bị bỏ trống, tạo ra cảm giác hoang vắng, có thể ảnh hưởng không tốt đến trải nghiệm của du khách và hình ảnh của ngành du lịch của Phú Quốc.

Thực tế, trong năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có nguồn cung lớn nhất tại Phú Quốc, song các chuyên gia cho rằng, thị trường này còn nhiều điểm nghẽn. Trong đó, thừa cung là điểm nghẽn cốt tử hiện nay. Phú Quốc đang có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch, với tổng diện tích hơn 9.600 ha, tổng vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó, có 47 dự án đã được khai thác và đi vào hoạt động, còn 78 dự án đang triển khai xây dựng. Số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư, theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam, từ năm 2017 đến nay, tốc độ phát triển các dự án quá nhanh so với tốc độ tăng trưởng của khách du lịch cũng như hạ tầng. Mỗi năm, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc tăng trung bình 70-80%. Trong đó, năm 2019 được xem là thời điểm bùng nổ của thị trường này khi ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm được tung ra, tăng gần 5 lần so với năm 2018.

Do nguồn cung lớn nên các chuyên gia cho rằng hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc rất thấp. Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết ngay cả vào mùa cao điểm, mô hình boutique hotel, biệt thự nghỉ dưỡng, mini hotel đạt tỷ lệ lấp đầy từ 28 đến 32%, trong đó khách nội địa chiếm phần lớn. Theo ông, với tỷ lệ lấp đầy dưới 30% thì tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 0,5-1%.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng khó khăn của bất động sản Phú Quốc còn đến từ việc thiếu bản sắc. Theo đó, một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu, bỏ qua nghiên cứu thị trường, văn hóa địa phương để tạo nét đặc trưng riêng cho dự án. Điều này khiến dự án kém sức hút và khó thu hút khách du lịch một cách bền vững. Ngoài ra, các dự án đang được triển khai một cách riêng lẻ mà chưa tạo được sự cộng hưởng để hình thành một hệ sinh thái du lịch, gây thách thức trong việc phát triển kinh doanh.

Nhà đầu tư lâm vào thế khó

Ở thời điểm hiện tại, không ít nhà đầu tư bất động sản ven biển đang đứng trước nguy cơ “tán gia bại sản” khi ôm một đống nợ hàng chục tỷ đồng vì trót vay tiền đầu tư để rồi “vỡ mộng”. Trong số đó, phải kể đến loạt những nhà đầu tư đang “sống dở chết dở” vì trót “ôm” các bất động sản dự án tại Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Bình,...

Một nhà đầu tư đã tham gia thị trường bất động sản Phú Quốc cho biết, cuối năm 2020, nghe theo một số bạn bè là nhà đầu tư “tay to” ông quyết định đầu tư 6,5 tỷ đồng, để mua 2 lô đất, có tổng diện tích là 180 m2 tại phía Nam đảo (khoảng 36 triệu đồng/m2). Sau đó khoảng 2 – 3 tháng, có nhà đầu tư khác đề nghị mua lại với giá 7,1 tỷ đồng (tăng 600 triệu đồng). Dù vậy, người này nhất quyết không bán và kỳ vọng giá đất tăng cao hơn.

“Từ năm 2018 tôi chứng kiến bạn bè đổi đời khi trúng “sóng” đầu tư BĐS Phú Quốc. Năm 2020, khi nghe ngóng thị trường và các chính sách về kinh tế đang khá tiềm năng nên tôi quyết định gom tiền đầu tư ăn theo. Nhưng do xuất hiện khá nhiều dự án mới, nhà đầu tư cũng ồ ạt rót tiền, lại cộng thêm ảnh hưởng suy thoái hậu Covid-19,... Bất động sản Phú Quốc đã nhanh chóng bị vỡ bóng. Do không vay ngân hàng, hiện hai lô đất của tôi vẫn còn đó. Bạn bè của tôi, khá nhiều người cũng đang “ôm” hàng, một số họ cần tiền rao bán giảm cả tỷ đồng nhưng vẫn chưa thể thanh khoản”, nhà đầu tư này ngậm ngùi chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản Phú Quốc gặp khó khi “ôm” đất dự án. (Ảnh minh họa)

Được biết, giá đất phân lô bán nền tại Phú Quốc có xu hướng giảm mạnh. Theo môi giới bất động sản thì giá đất nền giảm khoảng 45% so với thời kỳ trước đó nhưng bán không ai mua, khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khốn đốn. Các dự án phân lô bán nền "tự phát" hầu như đang giảm mạnh, không có giao dịch từ nhiều tháng nay.

Trong khi đó, giá bất động sản shophouse tại các dự án vẫn ở mức cao như tại một dự án khu vực An Thới có rất nhiều sản phẩm nhà phố liên kế, shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, căn hộ. Mỗi căn shophouse tại dự án đang được chào bán trên thị trường với giá dao động từ 7,8-23 tỷ đồng/căn.

Diện tích các căn shophouse tại dự án dao động từ 90-120m2 và có giá bán tham khảo trên thị trường từ 80-120 triệu đồng/m2. Đối với sản phẩm biệt thự, townhouse có diện tích từ 160-180m2 và có giá bán từ 50 triệu đồng/m2.

Ông Mauro Gasparotti cũng từng chia sẻ, đa số người Việt thích mua nhà phố thương mại và các chủ đầu tư cũng đua nhau xây vì có thể bán được với giá cao. Tuy nhiên, ngay sau đó, vị chuyên gia Savills cũng cảnh báo về viễn cảnh “những ngôi nhà ma” vì người mua không biết cách vận hành hoặc không cho thuê được. Và vấn đề này đặc biệt nghiêm trọng ở Phú Quốc khi hòn đảo này chiếm tới một nửa nguồn cung nhà phố thương mại trong các dự án bất động sản du lịch ven biển trên cả nước.

Lời cảnh báo đó giờ đây trở thành hiện thực. Hàng nghìn biệt thự, nhà phố thương mại đã hoàn thành xây dựng mặt ngoài và bán cho khách hàng từ mấy năm trước vẫn bỏ trống. Nhà đầu tư đang mắc kẹt vì muốn hoàn thiện để đưa vào kinh doanh cũng khó, muốn bán lại cũng không có người mua. Giao dịch bất động sản tại Phú Quốc đóng băng kéo dài, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, môi giới phải chuyển đổi nghề khác. Chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường này sẽ khởi sắc khi các thủ tục pháp lý được triển khai, nguồn vốn được khơi thông...

Tình hình kinh doanh khó khăn của các khách sạn đang hoạt động do lượng khách du lịch đến Phú Quốc gần đây sụt giảm khiến những ai có ý định tiếp tục rót tiền hoàn thiện nội thất và tuyển dụng nhân sự để đưa bất động sản vào kinh doanh cũng phải chùn tay.

Để phát triển xứng tầm, hơn lúc nào hết, Phú Quốc cần nhanh chóng phát triển các sản phẩm bất động sản tương xứng, đặc biệt là các khu đô thị cao cấp, chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp cư dân mới, để hoàn thiện bức tranh đô thị mới của Phú Quốc.