Nút thắt nào kìm hãm sự phát triển nhà ở xã hội?

Tư vấn 10/02/2023 10:02

(KDPT) - Thị trường bất động sản ảm đảm kể từ nửa cuối năm 2022, gần như không có mấy giao dịch ở tất cả các phân khúc bất động sản. Dự báo về thị trường năm 2023, nhiều ý kiến cho rằng, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thực sẽ dẫn dắt thị trường, song nhiều chuyên gia cho rằng, không hề dễ để phát triển các dự án nhà ở xã hội.

4 nút thắt cần được tháo gỡ

Đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đang tồn tại bốn nút thắt lớn, kiềm chế sự phát triển.

Thứ nhất là chính sách nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Cần tháo gỡ nút thắt để xây dựng nhà ở xã hội.

Tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

Song theo Hội Môi giới bất động sản, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Thứ tư là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại.

Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Chuyên gia cho rằng cần thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội

Tiềm năng và dư địa phát triển phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam còn lớn, nhưng với các chính sách như hiện tại, đa phần doanh nghiệp bất động sản vẫn “nhìn trước ngó sau" với phân khúc này.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ giá không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đốc thúc các địa phương tập trung triển khai thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành BĐS, Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay: “Trong giai đoạn thị trường gặp khó khăn như hiện nay chỉ có phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật mới là điểm sáng. Phân khúc ấy, chính là nhà ở giá rẻ và NOXH. Tuy nhiên, nỗ lực cải thiện nguồn cung không thể chỉ từ một phía doanh nghiệp, Nhà nước cũng cần tạo điều kiện hỗ trợ hết sức cho các doanh nghiệp tham gia phát triển sản phẩm này”

AN NHIÊN

Tags: