Bài toán kiểm soát giá đất “tăng nóng” khi bất động sản đón sóng hạ tầng

Theo báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), các dự án hạ tầng đem đến nhiều cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản cũng như địa phương. Thế nhưng, cũng có nhiều thách thức lớn trên hành trình đi tới sự phát triển đồng bộ, bền vững và toàn diện.

Cần đánh giá đúng

Quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực đã tạo ra sự phát triển nóng và tràn lan khi nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa so với nhu cầu thực, nhưng dự án đáp ứng đúng nhu cầu vẫn thiếu hụt. Nhiều hạ tầng và khu vực đã hình thành, song chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội cũng như tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương. Mặt khác, tình trạng đất đai đầu cơ tăng lên đã biến những bờ xôi ruộng mật trở thành đất hoang, khu đô thị dở dang, đắp chiếu còn giá đất bị đội lên cao.

Thực trạng trên chỉ ra rằng, cần có nghiên cứu và khảo sát chuyên sâu để nhìn nhận và đánh giá đúng về cơ hội, và thách thức đặt ra khi phát triển các dự án bất động sản đi liền với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các khu vực. Theo đó, đề xuất giải pháp thay đổi phương pháp, tư duy phát triển để phát huy thực sự được lợi thế của hạ tầng cũng như khả năng tạo vốn từ nguồn lực đất đai sau khi có hạ tầng, tránh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tràn lan, chộp giật, lãng phí.

Nghiên cứu này càng có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh các dự án giao thông trọng điểm và đột phá quốc gia đang được Chính phủ đốc thúc thực hiện từ nay đến năm 2025 với tinh thần trách nhiệm cao, nhắm tới tạo không gian phát triển mới, khu dịch vụ, khu đô thị, khu công nghiệp mới, tạo công ăn việc làm, sinh kế cho người dân.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đã có những ảnh hưởng nhất định từ việc giải ngân vốn đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông. Ảnh hưởng trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn chuyển động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về du lịch, công nghiệp và dịch vụ cũng được mở rộng. Sự chuyển dịch đất đai hay phân bố lại lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp bất động sản khu đó được hưởng lợi, có khả năng tạo sóng.

Trong khi, cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì cả nền kinh tế được kích cầu, qua đó dòng tiền biến động mạnh và sẽ có nguồn nhất định từ vàng, chứng khoán hay vốn ngoại đổ vào bất động sản, đặc biệt là khi thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông.

Một số đề xuất

Theo nhận định từ báo cáo, 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh thực hiện trong năm 2023-2025 sẽ tạo nên động lực để thị trường địa ốc trên cả nước hồi phục trở lại sau khi chịu tác động của đại dịch Covid-19 và những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022. Thế nhưng, vẫn còn nhiều thứ phải làm để đạt được mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và an toàn khi hạ tầng trở thành lực đẩy kích thích đầu tư, phát triển bất động sản.

Theo các chuyên gia, bên cạnh việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông hiệu quả, cũng cần có những đề xuất nhằm hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển thiếu bền vững trên thị trường bất động sản thời gian qua để có thể tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị.

Một số kiến nghị đã được đề cập trong báo cáo có đề xuất hướng tới phát triển bền vững và đồng bộ thị trường bất động sản đi liền với sự dẫn dắt của các dự án hạ tầng giao thông. Trong đó, có giải pháp quy hoạch tổng thể, bài bản và có tầm nhìn dài hạn như công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, thúc đẩy tiến độ các dự án giao thông hay ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý việc đấu giá đất, đấu thầu dự án chặt chẽ.

Các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển bứt phá của một địa phương, khu vực và cả quốc gia. Thế nhưng, còn nhiều bài toán cần giải quyết để hiện thực hóa sự đột phá đó. Đầu tiên là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng ăn theo hạ tầng và việc sử dụng quỹ đất hiệu quả để phát triển trong quá trình đô thị hóa. Chất lượng không gian đô thị sẽ bị tổn hại nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ. Bởi lẽ, trên thị trường bất động sản vẫn còn đó những bài học về khu đô thị ma, dự án bỏ hoang, đắp chiếu và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị…

Về vấn đề này, mối quan hệ và vai trò của thị trường địa ốc với đô thị hóa cần được nhìn nhận một cách khách quan, công tâm thì mới có sự quản lý đúng. Chất lượng đô thị mới được nâng cao khi thị trường bất động sản có điều kiện để phát triển đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án giao thông. Hiệu quả của một dự án giao thông chỉ được hiện thực hóa khi các dự án bất động sản phát triển đi theo bền vững và có sự dẫn dắt với sự phát triển kinh tế xã hội.

Mặt khác, các dự án bất động sản sẽ không thể cho thấy vai trò là hạt nhân đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được tạo ra. Sự phát triển bền vững và đồng bộ là yêu cầu tất yếu trong việc nắm bắt được cơ hội phát triển và hóa giải những thách thức của bất động sản hạ tầng./.