Cổ đất được “lên dây cót” trước khi ngành bất động sản dân cư phục hồi

Cổ đất tăng nhiệt

Đơn cử như phiên ngày 15/3, VN-Index giao dịch giằng co dưới tham chiếu, nhóm cổ phiếu BĐS vẫn tăng nhiệt với thanh khoản dẫn dắt thị trường. Cụ thể, HDC tím trần, DIG tăng 3,6% và một vài mã có sắc xanh. BĐS trở thành nhóm cổ phiếu gần như nâng đỡ chính cho thị trường.

Trong phiên ngày 18/3, bất chấp thị trường chao đảo, thậm chí có thời điểm giảm mạnh hơn 41 điểm, xuống 1.220 điểm, ghi nhận gần 800 mã giảm cùng thanh khoản kỷ lục gần 48.000 tỷ đồng, tuy nhiên cổ phiếu BĐS vẫn giữ sắc xanh. Nhiều mã cổ đất tăng trần như VRE, DPG, DIG, TCH; hay một số mã tăng mạnh như SCR, HQC, VIC, DXG…

Cổ phiếu DIG dẫn đầu toàn sàn về cả khối lượng khi đạt gần 76 triệu cổ phiếu, lẫn giá trị giao dịch vào khoảng 2.360 tỷ đồng. Như vậy, mã này đã tăng 14% về thị giá so với đầu năm 2024.

Có thể thấy, sau cuộc họp về chính sách tiền tệ năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ và các doanh nghiệp đầu ngành về việc tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh và thúc đẩy triển khai dự án nhà ở xã hội, đã giúp nhóm cổ phiếu BĐS tích cực hơn.

Đà tăng của cổ đất còn được thúc đẩy bởi kỳ vọng kết quả kinh doanh quý đầu năm của doanh nghiệp trong ngành sẽ phục hồi mạnh so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, quý II tới đây dự kiến sẽ vào mùa mở bán các dự án mới với số lượng có thể khả quan cho năm 2024, cải thiện được bức tranh kém sáng của năm 2023.

Thực tế, dòng tiền trên thị trường chứng khoán đang luân chuyển giữa các ngành. Theo đó, dòng tiền chuyển từ việc chốt lời nhóm cổ phiếu tăng mạnh sang nhóm cổ phiếu chưa tăng nhiều, nhất là cổ đất. Bởi, nhóm cổ đất vẫn chưa quá tăng so với VN-Index thời gian qua.

Phó phòng phân tích, Chứng khoán BETA - Ông Võ Kim Phụng nhận định, giai đoạn này liên tục diễn ra những cuộc họp của cơ quan quản lý về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tác động tích cực đến thị trường chứng khoán.

“Dù ngành BĐS dân cư chưa tích cực, nhưng nhiều khả năng cổ phiếu “chạy” trước theo kỳ vọng, nhất là các cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng tốt” - Ông Phụng nói.

Áp lực trái phiếu vẫn là nỗi lo lớn

Dù nhóm cổ phiếu bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng theo giới phân tích, áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn đang là thách thức lớn nhất với doanh nghiệp BĐS.

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chứng khoán MB (MBS) cho thấy, lũy kế từ đầu năm 2024 đến nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành đạt hơn 9.400 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ; Lãi suất bình quân là 11,1%, cao hơn mức trung bình 8%/năm (2023).

Trong 2 tháng đầu năm 2024, nhóm ngành có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất là xây dựng - vật liệu xây dựng. Tiếp theo là ngành BĐS với tổng giá trị phát hành trên 2.600 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần cùng kỳ, chiếm tỷ trọng 28%.

Nhưng trái với lượng trái phiếu phát hành, hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp lại cho thấy sự ảm đạm. Giá trị trái phiếu mua lại trước hạn trong 2 tháng qua ước tính khoảng hơn 1.900 tỷ đồng, giảm 60% so với tháng cuối năm ngoái, vì có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Lũy kế từ đầu năm đến nay, có khoảng hơn 6.800 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn, giảm 58% so với cùng kỳ.

Theo ước tính, năm 2024 sẽ có khoảng 200.000 tỷ đồng TPDN đáo hạn, tăng 4% so với năm 2023, trong đó nhóm BĐS và ngân hàng chiếm lần lượt là 58% và 8%. Sẽ có khoảng 38.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý I/2024. Song, áp lực đáo hạn mạnh nhất xuất hiện trong quý II (74.000 tỷ đồng) và quý III (52.000 tỷ đồng).

Dữ liệu của HNX cho thấy, trong 2 tháng qua có 12 doanh nghiệp chậm trả lãi hơn 833 tỷ đồng, 6 doanh nghiệp chưa tất toán gần 5.300 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu. Chủ yếu là các doanh nghiệp BĐS chậm hoàn thành các nghĩa vụ về trái phiếu.

Đơn cử, Công ty Đất Xanh Miền Nam thông báo chậm thanh toán lãi lần thứ 12 cho lô TP MNRCH2123001, tổng số tiền lãi khoảng 19 tỷ đồng và gốc 150 tỷ đồng. Ngày dự kiến thanh toán gốc là 2/1, nhưng công ty kéo dài thời gian dự kiến cho đến cuối năm 2024. Lô trái phiếu này phát hành vào ngày 31/12/2021, đáo hạn ngày 21/12/2023, tổng giá trị là 150 tỷ đồng với chu kỳ trả lãi 1 tháng/lần.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh trong năm 2023 không đạt kỳ vọng, thậm chí có khoản lỗ lớn thì áp lực chuẩn bị nguồn tiền để trả nợ gốc và lãi trái phiếu lại càng tăng cao trong năm 2024.

Chẳng hạn như Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã: VCG) đang còn 1.300 tỷ đồng dư nợ gốc của lô trái phiếu mã VCGH2124011 (dự kiến đáo hạn 6/2024). Lô trái phiếu này được phát hành hồi tháng 6/2021, tổng giá trị 2.500 tỷ đồng, đã được Vinaconex mua lại trước hạn 1.200 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2023 của doanh nghiệp, lũy kế năm 2023, lãi sau thuế của Vinaconex chỉ hơn 336 tỷ đồng, giảm 64% so với năm trước đó, ghi nhận mức thấp nhất kể từ năm 2013.

VNDirect nhận định: “Trái phiếu doanh nghiệp nhóm BĐS đáo hạn năm 2024 sẽ tăng khoảng 24% so với năm ngoái. Áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn là thách thức lớn với BĐS. Nguyên nhân là thị trường trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án còn chậm so với kỳ vọng khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa hết khó khăn”./.