Theo kết quả khảo sát gần đây nhất của các nhóm nghiên cứu đều nhận định giá chung cư có xu hướng tăng chứ không giảm. Cụ thể, nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra, trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65% so với cuối năm 2022. Riêng tại Hà Nội, khảo sát của batdongsan.com cho thấy, trong tháng 5 vừa qua, phân phúc chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%. Còn báo cáo Savills Việt Nam thống kê rằng giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã giảm 14%/năm, trong khi giá bán trung bình tăng 13%/năm.

Kỳ vọng giảm giá khó thành

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua gặp nhiều khó khăn và có thể nói chưa bao giờ khó khăn như giai đoạn hiện nay. Từ người dân có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư nhỏ lẻ, cho đến các doanh nghiệp nhỏ, vừa thậm chí là doanh nghiệp lớn cũng lao đao khi thị trường rơi vào thoái trào. Có rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết để tháo gỡ, có thể nói đụng đâu vướng đó, từ pháp lý dự án đến nguồn vốn… cho nên nhiều dự án vẫn đình trệ, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, hành lang pháp lý dự án chậm được tháo gỡ vướng mắc khiến nhiều dự án bị đình trệ thời gian qua.

Cùng với đó, chính sách cũng chưa thực sự cởi mở khiến nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh mẽ, trong khi nhiều địa phương đang gặp khó khăn trong việc định giá đất cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị… Tất cả yếu tố này khiến thị trường địa ốc rơi vào cảnh thiếu cung, cạn thanh khoản, dòng tiền.

Trong khi đó, thời gian vừa qua, nhiều khu vực ghi nhận sự tăng trưởng nóng ở một số phân khúc, nên khi có sự điều chỉnh thì giá giảm nhiều. Điều này xuất phát từ kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư, nhưng việc nguồn vốn vào thị trường bị thắt chặt đã tác động lớn lên giá bất động sản.

Thực tế, dù kỳ vọng giá nhà giảm mạnh sau thời gian dài miệt mài tăng là hợp lý, đặc biệt với nhóm mua nhà ở thực vốn chiếm số lượng lớn trên thị trường, nhưng trong bối cảnh hiện tại, nhiều thành viên thị trường cho rằng, khó có thể giảm thêm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Ông cho rằng, quỹ đất khu vực nội đô ở TP lớn như Hà Nội sẽ ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này cũng khan hiếm theo.

Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trên thực tế, lực cầu của thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất lớn, nhất là những sản phẩm có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh gặp một số vướng mắc khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng thì việc giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tăng theo cũng là điều dễ hiểu.

Có nên chọn phân khúc chung cư để đầu tư?

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng nhưng tại các phân khúc căn hộ chung cư lại có xu hướng tăng giá liên tục trong vài năm trở lại đây. Đánh giá chung về loại hình này, giới chuyên gia cho răng, mặc dù tỉ lệ sinh lời từ phân khúc bất động sản này không cao như loại hình đất nền hay Bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng lại tạo ra dòng tiền ổn định và có tính an toàn cao hơn. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chung cư để giao dịch trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng.

Trước đó, vào hồi đầu năm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra nhận định: Cảnh báo về khủng hoảng thiếu nguồn cung trên thị trường bất động sản đã được đưa ra từ những năm 2018 - 2019. Đến thời điểm này, nguy cơ thiếu nguồn cung chưa thể giải quyết trong ngắn hạn. Theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng các sản phẩm trở nên hiếm hoi hơn thì đương nhiên giá sẽ tăng chứ không thể giảm.

Tuy nhiên, không ít người vẫn kỳ vọng về đáy của bất động sản, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing nhận định, thị trường căn hộ không có vùng đáy khi giá sơ cấp tăng, nguồn cung tắc nghẽn, chi phí đầu vào cao.

Ông cho rằng, "Vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất. Ở giai đoạn này, những sản phẩm nào phục vụ cho nhu cầu thật của xã hội, đáp ứng được phần lớn của tầng lớp trung lưu sẽ tiềm năng lớn".

Trong khảo sát mới đây của Dat Xanh Services (FERI) về loại hình bất động sản sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, thì chung cư được lựa chọn áp đảo với 73%. Tiếp theo là loại hình nhà thấp tầng với với 15%. Đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chiếm lần lượt 10% và 2%.

Nguồn: DXS - FERI
Nguồn: DXS - FERI

Nếu như trước kia, hầu hết những chủ nhà bán lại chung cư cũ đều phải chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đồng. Thì đến đầu năm 2022, khi hầu hết các phân khúc bất động sản chững lại, thị trường lại chứng kiến làn sóng tăng giá chung cư đổ bộ. Không chỉ các căn hộ sơ cấp, ngay cả những căn hộ thứ cấp đã bàn giao nhiều năm cũng tăng mạnh từ 20 - 30%. Đây chính là lợi thế của phân khúc chung cư, chính vì vậy, đây chính là cơ hội không thể bỏ lỡ dành cho nhà đầu tư nhanh nhạy.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services cho rằng, 6 tháng cuối năm loại hình chung cư sẽ được nhà đầu tư quan tâm cũng là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản. Lý do, đây là dòng sản phẩm có yếu tố khai thác dòng tiền ổn định, khả thi hơn các phân khúc khác. Tính chất dễ tiêu thụ, đồng nhất, phù hợp với số đông người mua ở thực thay vì đầu tư lướt sóng, dễ mua, dễ cho thuê… được xem là các yếu tố khiến chung cư được lựa chọn khi đặt lên bàn cân với các phân khúc khác trong bối cảnh thị trường biến động.