Lượng hàng tồn kho bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp

Tồn kho tăng mạnh dù giao dịch đã được cải thiện

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2023 lượng giao dịch nhà đất cũng có dấu hiệu tích cực hơn so với 2 quý trước. Theo đó, loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.723 giao dịch thành công, đất nền có 91.277 giao dịch thành công.

Qua số liệu tổng hợp, đất nền có lượng giao dịch thành công tăng hơn 135,72% so với quý II/2023. Còn giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III cũng bằng với quý trước. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản vẫn cao, vào khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó có 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 nền đất.

Trong khi đó, loại hình đất nền, nhà riêng lẻ, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư dù tích cực hơn so với các quý trước, nhưng tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện. Giá bán biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương không còn giảm sâu nhưng chưa phục hồi. Một số khu vực xa trung tâm, giao dịch nhà đất vẫn chậm và đà giảm giá mạnh hơn các thành phố lớn.

Trước thực trạng hàng tồn kho luôn ở mức cao, giới chuyên gia đánh giá, đây là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản kể từ đầu năm 2022 đến nay khi thanh khoản trên thị trường liên tục lao dốc. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó mà tác động theo hiệu ứng “domino” đến nhiều lĩnh vực ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, xây lắp, nội thất…

Hiện tỷ trọng tồn kho chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng.

Một số doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn phải kể đến như CTCP Tập đoàn Đất Xanh hàng tồn kho với hơn 14.788 tỷ đồng; CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền có hàng tồn kho tới 17.153 tỷ đồng; Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng tồn kho hơn 6.277 tỷ đồng; CTCP Quốc Cường Gia Lai tồn kho 7.001 tỷ đồng.

Tồn kho tăng nhưng giá vẫn khó giảm

Tại hội thảo mới đây, bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc đầu tư Quỹ VESAF (VinaCapital), cho biết bước sang năm 2024, tình hình bán hàng của các công ty bất động sản sẽ khả quan hơn vì lãi suất thấp đã thấm dần vào thị trường, niềm tin của người dân với thị trường này đã dần hồi phục.

Khi thị trường bất động sản hồi phục thì giao dịch các phân khúc bất động sản cho nhu cầu thực, giá hợp lý sẽ tăng lên, rồi mới đến bất động sản vùng ven.

Bà Phương nhận định: "Không giống như các đợt khủng hoảng bất động sản trước sẽ giảm theo diện rộng, năm 2023, giá giao dịch bất động sản không giảm nhiều với nhiều phân khúc giá vẫn neo rất cao. Do đó, trong thời gian tới, giá bất động sản cũng rất khó giảm một khi dự thảo luật liên quan bất động sản được thông qua".

Ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng tình trạng mua đi bán lại, ăn chênh lệch trên thị trường thứ cấp cùng với điểm nghẽn thủ tục, lãi suất tăng cao là yếu tố khiến giá bất động sản thời gian gần đây chỉ tăng và khó giảm.

Chuyên gia nhận định, việc giá bất động sản chỉ tăng khó giảm xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó phải kể đến tình trạng giới đầu cơ, đầu tư lướt sóng ở thị trường thứ cấp khiến giá nhà liên tục tăng cao qua các năm.

Chia sẻ tại một hội thảo mới đây, theo ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, các nhà đầu tư thứ cấp thường mua bất động sản từ nhà đầu tư sơ cấp rồi giao dịch đẩy giá lên cao để sang tay kiếm lợi nhuận từ giao dịch thứ cấp.

Theo ông Trần Quốc Dũng, có những trường hợp nhà đầu tư còn gom đất nông nghiệp để chờ thời cơ để bán, sang tay với giá trị lớn.

Hiện tượng này chủ yếu là xuất phát từ những nhóm thành phần cá biệt tham gia lĩnh vực bất động sản và nó cũng tạo thành hệ lụy khiến giá bị đẩy lên cao. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng chỉ nằm trong khoảng từ 5 - 7%.