PGS.TS Nguyễn Hồng Nga nói về "Bài học xử lý, thu hồi những dự án BĐS vi phạm, bỏ hoang gây lãng phí"

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu trước 15.12.2025 phải rà soát tài sản công, trụ sở làm việc, không để lãng phí; bảo vệ người cung cấp thông tin phát hiện lãng phí. Theo đó, Thủ tướng cũng chỉ đạo về tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra; rà soát, đánh giá đúng thực trạng các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc. Đề xuất các giải pháp, biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhằm giải phóng nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc thực hiện dự án, đưa đất đai vào sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, phát huy nguồn lực đất đai.

Khảo sát thực tế trong thời gian qua cho thấy, tại Thủ đô Hà Nội, có rất nhiều dự án “treo” bền vững và thậm chí có dấu hiệu sử dụng sai mục đích. Những cái tên có thể kể ra rất nhiều, tiêu biểu là Tòa nhà Vicem, chung cư Booyoung Vina, Usilk City (quận Hà Đông), dự án nhà ở cao tầng để bán tại thị trấn Văn Điển của Tập đoàn Bảo Việt (huyện Thanh Trì)…hay là những dự án đất công cho liên kết, thuê lại như dự án của Liên minh HTX Việt Nam (quận Nam Từ Liêm).

Để có cái nhìn khách quan hơn về thực trạng này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Hồng Nga - Giảng viên cao cấp Khoa Kinh tế, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM.

PV: Thưa PGS.TS Nguyễn Hồng Nga, hiện ở Hà Nội, có rất nhiều dự án bỏ hoang trong nhiều năm nhưng không có dấu hiệu thi công, gây lãng phí tài nguyên đất. Qua Khảo sát thực tế trong thời gian qua cho thấy, tại Thủ đô Hà Nội, có rất nhiều dự án “treo” bền vững, "đắp chiếu" hàng thập kỷ không triển khai hoặc cũng có những dự án đất công có dấu hiệu sử dụng sai mục đích. Những cái tên có thể kể ra rất nhiều, tiêu biểu là Tòa nhà Vicem, dự án của Liên minh HTX Việt Nam (quận Nam Từ Liêm), chung cư Booyoung Vina, Usilk City (quận Hà Đông), đáng chú ý trong đó có dự án nhà ở cao tầng để bán tại thị trấn Văn Điển của Tập đoàn Bảo Việt (huyện Thanh Trì)… vì nhiều lý do khác nhau nhưng cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa triển khai được và đưa vào sử dụng. Theo ông, nguyên nhân do đâu?

PGS.TS Nguyễn Hồng Nga: Không chỉ ở Hà Nội, tình trạng đất bỏ hoang, hoặc đang thi công dự án thì ngừng lại cũng xuất hiện ở nhiều địa phương khác, bao gồm cả TP.HCM. Trong kinh tế học, hiện tượng này được gọi là "sa mạc hóa" đất đai khi đất đai bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả. 

Theo cá nhân tôi, tình trạng nói trên bắt nguồn từ những nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, phần lớn những bất động sản này thuộc sở hữu của các cơ quan nhà nước, một số dự án tư nhân. Trong giai đoạn "nóng bỏng" trước, chống tham nhũng, không ít công sở làm việc chỉ ở mức "tròn vai" để không bị ảnh hưởng đến chiếc ghế của bản thân.

Thứ hai, có trường hợp bất động sản đang trong tình trạng tranh chấp và thường cũng thuộc sở hữu của Nhà nước. Trong đó, có nhiều vụ tranh chấp hàng chục năm chưa ngã ngũ. 

Thứ ba, nếu bất động sản thuộc sử hữu tư nhân, thì nguyên nhân do khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản đóng băng, các chủ đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản và các ngân hàng siết chặt tín dụng cho bất động sản. Thường, các chủ đầu tư có kế hoạch "lấy mỡ nó rán nó", nghĩa là lấy dự án trước để xây dự án sau hoặc thu tiền trước của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường còn hoạt động trơn tru và hiệu quả. Thị trường hiện tại chưa được khơi thông, kéo theo hàng loạt doanh nghiệp và khách hàng bị mắc kẹt vốn, bao gồm cả trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Do đó, thị trường bất động sản hiện nay có tính thanh khoản rất thấp. 

Thứ tư, một số đại gia bất động sản rơi vào vòng lao lý, gián tiếp làm ảnh hưởng đến các dự án lớn ở khắp đất nước.

Thứ năm, các doanh nghiệp đầu tư ngoài ngành vào thị trường bất động sản đã "thấm đòn" và bị thiệt hại rất lớn. Hệ quả là nhiều chủ đầu tư không còn vốn để tiếp tục triển khai dự án.

PV: Từ những khu đất công đang có nhiều nơi có dấu hiệu cho thuê và sử dụng sai mục đích  tiêu biểu là Tòa nhà Vicem, dự án của Liên minh HTX Việt Nam (quận Nam Từ Liêm)..., hay những dự án bất động sản của một số doanh nghiệp, chủ đầu tư "ngoài ngành" hiện vẫn đang nằm bất động như dự các chung cư Booyoung Vina, Usilk City (quận Hà Đông), đáng chú ý trong đó có dự án nhà ở cao tầng để bán tại thị trấn Văn Điển của Tập đoàn Bảo Việt (huyện Thanh Trì) vẫn chưa triển khai được. Trong khi người dân thì không tiếp cận được nguồn nhà ở, chung cư để mua, dẫn đến không có nhà để ở lâu dài. Việc lãng phí như vậy có ảnh hưởng như thế nào đến phát triển kinh tế - xã hội thưa ông?

PGS.TS Nguyễn Hồng Nga: Việc sử dụng không hiệu quả và gây ra lãng phí rất lớn (phải tính bằng con số hàng trăm ngàn tỷ đồng với diện tích hàng triệu mét vuông) đã xảy ra nhiều năm, kể từ khi Việt Nam tiến hành cải cách kinh tế theo hướng thị trường, xóa bỏ dần cơ chế quan liêu bao cấp. Điều này không khó giải thích khi đó là hiện tượng “cha chung không ai khóc”, hay trong kinh tế học còn gọi là “bi kịch đất công”. Đó là việc các tài nguyên hữu hạn được sử dụng chung từ một nhóm người đông đảo, mỗi người có thể hưởng lợi từ việc khai thác tối đa tài nguyên chung cho lợi ích của mình. Khi tất cả mọi người đều hành động như vậy thì tình huống bi kịch sẽ xảy ra: Tài nguyên bị tàn phá hoặc tài nguyên sẽ không được sử dụng đúng mục đích và gây ra lãng phí khổng lồ. Hay nói cách khác, quá trình "sa mạc hóa đất đai" bắt đầu từ nơi đất đai không thuộc sở hữu tư nhân.

Ở Việt Nam hiện nay, đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất cho phát triển kinh tế. Việc lãng phí nguồn lực này gây ra một số hệ quả sau:

Thứ nhất, vốn được sử dụng trong các dự án hoang phí này là "vốn chết" trong một thời gian dài. Điều này dẫn đến vốn không được sử dụng hiệu quả và ảnh hưởng rất lớn đến tăng trưởng và phát triển kinh tế.

Thứ hai, các dự án hoang phí làm cho người dân mất đất trong khi lại thiếu công ăn việc làm nếu các dự án này triển khai thiếu hiệu quả.

Thứ ba, các dự án bỏ hoang dẫn tới nguồn cung bất động bị giảm, làm cho giá bất động sản tăng cao và gây ra lạm phát.

Thứ tư, đóng góp của ngành bất động sản cho GDP của quốc gia bị giảm nhiều do không tiêu thụ được sản phẩm và không tạo việc làm cho đất nước.

Thứ năm, nhiều dự án ở ngoại ô bị dang dở dẫn tới quá trình giãn dân bị chậm lại, cơ sở hạ tầng ở ngoại ô cũng không được hoàn thiện, dẫn tới hệ lụy là kẹt xe, ô nhiễm môi trường, giảm thu ngân sách và nhiều hệ lụy khác về kinh tế và xã hội.

Thứ sáu, việc lãng phí một trong những nguồn lực quan trọng nhất trong phát triển kinh tế sẽ làm giảm niềm tin với các nhà đầu tư bất động tiềm năng, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ bảy, lãng phí là một loại tội phạm dưới góc độ trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp (hay các tổ chức được giao quyền) khi sử dụng đất không hiệu quả, cho dù bất kỳ nguyên nhân nào.

PV: Trước thực trạng lãng phí tài nguyên đang diễn ra hiện nay, theo ông, trách nhiệm thuộc về tổ chức, cá nhân nào?

PGS.TS Nguyễn Hồng Nga: Trước hết, trách nhiệm thuộc về chính các doanh nghiệp được giao quyền sử dụng đất nhưng không sử dụng hiệu quả nguồn lực quý báu này.

Kế đến, trách nhiệm còn thuộc về các cơ quan nhà nước đã giao đất cho những doanh nghiệp và tổ chức không đủ khả năng và trách nhiệm thực hiện các dự án hiệu quả về kinh tế và xã hội. Hệ thống pháp luật, theo tôi, là chưa đủ nghiêm minh xử lý các dự án không hiệu quả và bị bỏ hoang trong nhiều năm liền.

Ngoài ra, việc một số dự án lớn được giao đất không qua đấu giá cũng thuộc về trách nhiệm của một số Bộ, ngành trung ương và địa phương.

Cần phải nói thêm, người dân cũng quá dễ dãi và dễ tin khi thỏa thuận với các nhà đầu tư về giá đất đền bù và lời hứa có công ăn việc làm tại địa phương.

PV: Dưới góc độ pháp lý, ông có bình luận gì về những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai? Là một chuyên gia, ông có những đề xuất như thế nào để hoàn thiện cơ chế ngăn chặn tình trạng lãng phí đất đai như hiện tại?

PGS.TS Nguyễn Hồng Nga: Đối với doanh nghiệp cổ phần hoá thì đang vướng về quyết toán chuyển thể doanh nghiệp, vì chưa có phương án sử dụng đất nên chưa thể quyết toán xong.

Việc xác định đơn giá thuê đất chưa được thực hiện, doanh nghiệp thuê đất chưa thể thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Việc chưa thực hiện được thủ tục ký hợp đồng thuê đất và cấp sổ dẫn đến không thể xin xây dựng hay sửa chữa cơ sở vật chất bị xuống cấp, dẫn đến bỏ hoang, gây lãng phí.

Chúng ta cũng cần làm rõ hơn về năng lực của chủ đầu tư khi được giao dự án. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực tháng 7/2024 với nhiều quy định mới liên quan đến năng lực chủ đầu tư. Nhiều dự án, Nhà nước cho thuê đất từ năm 2015, nhưng cho đến bây giờ vẫn chưa xác định đơn giá thuê đất, chưa ký được hợp đồng thuê nên chưa làm thủ tục cấp sổ, nhiều toà nhà xuống cấp không thể sử dụng được nhưng cũng không xin giấy phép xây dựng hay sửa chữa được.

Để ngăn chặn tình trạng lãng phí đất, nhất là đất công hiện nay, theo tôi cần giải quyết một số vấn đề sau:

Thứ nhất, Mới đây, Chính phủ cần thống kê lại qũy nhà đất đang được sử dụng làm nhà khách của các tỉnh thành, cơ quan trung ương và địa phương. Đây thuộc tài sản chưa được sử dụng theo cơ chế thị trường. 

Thứ hai, cần có một cơ quan độc lập định giá các tài sản này theo đúng giá thị trường.

Thứ ba, cần nhanh chóng chuyển hóa khối tài sản này để xây dựng trường học phổ thông. Chúng ta được biết ở các tỉnh thành lớn, các trường học công đã quá tải. Do vậy nếu lấy một phần qũy đất này để xây dựng trường học thì đây là một việc làm đáng hoan nghênh và phục vụ lợi ích của đa số người dân.

Thứ tư, một phần trong qũy đất này để xây dựng công viên và sân chơi thể thao công cộng. Ở Việt Nam hiện nay rất thiếu nơi người dân có thể tập thể dục và chơi thể thao với mức giá phải chăng. Người lao động có sức khỏe tốt sẽ làm việc hiệu quả, năng suất hơn và qua đó, làm nền kinh tế của chúng ta "khỏe khoắn" hơn.

Thứ năm, phần còn lại của khối tài sản khổng lồ này nên bán đấu giá cho khu vực kinh tế tư nhân. Hiện tượng “sa mạc hóa” đất công sẽ được xóa bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên, cần làm cẩn trọng để không thất thoát tài sản Nhà nước và tránh hiện tượng gọi là “Rent - Seeking”, tức là hiện tượng tái phân phối quyền tài sản bằng hành động chính trị thay vì cạnh tranh trên thị trường.

Đối với đất đai đã giao cho khu vực tư nhân, cần quyết liệt thu hồi và đánh thuế cao với các dự án chậm, trễ và để hoang trong thời gian dài. Cần thể chế hóa các quy định của Nhà nước để xử lý triệt để các lãng phí trong sử dụng đất đai khan hiếm, thậm trí xử lý hình sự các dự án này./.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!

Còn tiếp...