Giải bài toán phát triển nhà ở vừa túi tiền như thế nào?

Nhiều quốc gia cũng "đau đầu" với nhà ở vừa túi tiền

2 năm trải qua đại dịch Covid-19, cả thế giới đã vượt qua nhiều khó khăn, lạm phát, giá cả tăng cao trong khi thu nhập giảm. Không chỉ riêng Việt Nam mà nhiều quốc gia trên thế giới đã và đang đối mặt với cuộc khủng hoảng về nhà ở. Ở nhiều quốc gia như Mỹ, Châu Âu, Đức hay Trung Quốc… cũng đang đối mặt với vấn đề thiếu hụt nhà ở đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Về nhà ở vừa túi tiền, tại Việt Nam, chúng ta chưa có định nghĩa như thế nào là nhà ở vừa túi tiền. Hiến pháp của chúng ta cũng quy định công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện cho mọi người có nhà ở. Các thuật ngữ về nhà ở như nhà ở xã hội, nhà ở - nhà lưu trú cho công nhân trong các luật cũ và luật mới ban hành cho thấy vấn đề nhà ở đang được Đảng, Nhà nước và Chính phủ rất quan tâm. Nếu Luật Đất đai 2013 nhắc tới từ “Nhà ở” 196 lần thì trong Luật Đất đai 2023 nhắc tới cụm từ này 291 lần. Tương tự Luật Nhà ở trước đây nhắc tới 1.832 lần thì trong Luật Nhà ở vừa được thông qua nhắc tới 2.491 lần.

Có thể thấy ở bất kỳ quốc gia nào, với bất kỳ thể chế nào cùng với việc làm, y tế, giáo dục thì nhà ở cũng là mối quan tâm rất lớn. Bởi không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân mà còn ảnh hưởng tới nhiều vấn đề xã hội đặc biệt là vấn đề chi tiêu. Nếu tiền dành cho mua nhà ở chiếm quá nhiều thu nhập thì người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp sẽ không còn tiền đề chi tiêu cho cuộc sống.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 2161QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 quy định về việc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình óc mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Nhà ở xã hội hiện nay chúng ta đã có gói tín dụng 120 nghìn tỷ nên ở đây chúng tôi đề cập đến nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo quan điểm của thị trường, nhà ở có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản dưới 1.000 USD/m2 (khoảng 25 triệu đồng/m2) là nhà ở vừa túi tiền. Với căn hộ 65 m2 với 2 phòng ngủ sẽ có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như đã “tuyệt chủng” ở Hà Nội và TP.HCM. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có đề xuất nâng “chuẩn” nhà ở bình dân tại hai thành phố là 35 triệu đồng/m2 và đề xuất nhà ở có giá dưới 3,5 tỷ đồng có thể tiếp cận gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng. Lúc này khái niệm nhà ở vừa túi tiền đã có nhiều thay đổi lớn và trở thành vấn đề nóng bỏng chúng ta cần giải quyết.

Nhìn từ kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia có thể thấy nhiều quốc gia thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền. Tại Hoa Kỳ đang thiếu 5,5-7,3 triệu căn nhà. Để bù đắp vào con số này, Hoa Kỳ đã phải sử dụng quỹ trong Kế hoạch giải cứu người Mỹ để tạo lập thêm nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Còn tại California, để giải bài toán thiếu hụt nhà ở, họ đã tài trợ để chuyển đổi các không gian văn phòng hoạt động không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền cùng các chính sách hỗ trợ khác như: Ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng khi mua nhà ở vừa túi tiền, hỗ trợ 8.000 USD cho người thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như: Phí luật sư, thẩm định giá, với các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền sẽ được hưởng ưu đãi thuế…

Với Canada, ban hành chỉ số chi trả khi mua nhà ở vừa túi tiền, chỉ số này càng cao thì khả năng chi trả càng thấp. Năm 2023 đánh dấu năm mà nhà ở vừa túi tiền có khả năng chi trả thấp nhất trong 40 năm qua. Để giải quyết vấn đề này, Canada đã cho phép tăng mật độ xây dựng trong dự án, cấp phép nhanh hơn, áp dụng công nghệ mới, tăng cơ chế với gói thưởng 4 tỷ USD với các tiêu chí và đưa tới các bang để các bang đưa ra sáng kiến, sáng kiến nào chất lượng nhất thì bang đó sẽ được tiếp cận nguồn vốn. Đây là ý tưởng rất hay về tận dụng nguồn lực để xây dựng nhà ở xã hội.

Ở Đức, một trong những nước giàu có hàng đầu ở Châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà chỉ ở mức 46%, còn lại gần 60% người dân Đức phải đi thuê nhà trong bối cảnh lạm phát tăng, chi phí tăng và thu nhập giảm, người Đức đã phải rất chật vật mới có thể duy trì được lượng nhà ở vừa túi tiền. Chính phủ Đức đã đề ra chính sách để giải quyết vấn đề này bằng cách buộc phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính.

Trung Quốc là một đất nước rất rộng lớn cũng đang trong cuộc khủng hoảng ở thị trường bất động sản, đặc biệt, nước này đang thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền. Hiện nay, Chính phủ Trung Quốc đang cần bổ sung thêm 6,5 triệu căn nhà ở mới dành cho đối tượng thu nhập thấp thuê ở 40 thành phố chính đến năm 2025. Đồng thời, họ đang phải áp dụng cùng lúc 17 giải pháp tài chính và phi tài chính. Sau đó,Chính phủ chỉ đạo ngân hàng nắn dòng chảy tài chính dành cho nhà ở vừa túi tiền.

Cần sự vào cuộc của Nhà nước

Có thể thấy, việc triển nhà ở vừa túi tiền đang càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy thả nổi nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu của thị trường đang được thay đổi theo định hướng, chính sách khuyến khích phát triển trên phạm vi toàn cầu. Các chính sách nhằm phát triển nhà ở vừa túi tiền đang được các nước áp dụng đang rất bài bản.

Thứ nhất là, hoàn thiện chính sách, pháp luật. Theo đó, chúng ta cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định như thế nào là nhà ở vừa túi tiền.

Thứ hai là, đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật song song với chú trọng xây dựng các chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thứ ba là, cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng, tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, cần tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền hay khống chế lợi nhuận để làm nhà ở vừa túi tiền. Hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn phù hợp với nhà ở vừa túi tiền. Đổi mới công tác quy hoạch, quỹ đất, mật độ, tính toán tỷ trọng, cơ cấu… trong các dự án nhà ở vừa túi tiền, chú trọng quy hoạch nhà ở đồng bộ với hạ tầng giao thông để tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Thứ tư là, công cụ tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường nhằm mang lại nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách tài chính, thuế đối với các chủ đầu tư phát triển nhà ở vừa túi tiền và người thuê, mua nhà ở. Khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài hướng vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu triển khai phát triển mô hình nhà ở giống như ở Singapore. Ngoài ra, có thể nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thứ năm là, việc cải cách thủ tục hành chính trong đó cần giản hóa các thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở vừa túi tiền, rút ngắn thời gian cấp phép với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Nhà nước cần trực tiếp tham gia vào việc phát triển nhà ở vừa túi tiền để cho thuê. Bởi Nhà nước có quỹ đất, điều tiết thị trường, điều tiết phát triển kinh tế xã hội và quan trọng nhất là chăm lo cho người dân tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền./.