Phương pháp giảm đà tăng giá của chung cư

Thời gian qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng cao khiến cho nhiều người phải bất ngờ, thậm chí, giá chung cư còn liên tục lập đỉnh mới nên người mua phải chuyển hướng mua sang phân khúc khác. Câu hỏi lớn nhất được đặt ra lúc này là làm thế nào để giảm giá căn hộ chung cư vì vấn đề không chỉ nằm ở vướng mắc pháp lý, nguồn cung… mà quan trọng là cần tìm ra được phương pháp để kìm hãm giá chung cư tăng cao.

Nếu như tại TP.HCM, giá phân khúc nhà ở mới đang rục rịch tăng trở lại thì tại thị trường Hà Nội giá căn hộ chung cư đang tăng cao không thể kiểm soát. Theo các chuyên gia nếu như tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn tiếp diễn thì nhiều khả năng giá chung cư sẽ tăng từ 3-8% trong năm nay.

Theo khảo sát thực tế, tại thị trường Hà Nội trong khoảng 2-3 năm trở lại đây nhiều khu chung cư đã tăng giá gấp đôi, những chung cư giá rẻ cũng đã biến mất trên thị trường thứ cấp. Ví dụ một căn hộ chung cư hai phòng ngủ thuộc dự án Hateco có địa chỉ tại 70 quận Nam Từ Liêm, thời điểm cuối năm 2019 được rao bán với giá 1,4-1,5 tỷ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại đang được rao bán với giá 2,4-2,6 tỷ đồng.

Hay một căn hộ chung cư 3 phòng ngủ tại khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai) vào năm 2019 được rao bán với giá khoảng 1,2 tỷ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại đã tăng lên gần 2 tỷ đồng.

Một dự án khác tại khu vực Pháp Vân (quận Hoàng Mai) được rao bán với giá chỉ khoảng 18 triệu đồng/m2 thời điểm trước năm 2021 nhưng đến thời điểm hiện tại đã tăng trên 30 triệu đồng/m2.

Chị L.P.L (37 tuổi, ở Cầu Giấy) là nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, thời điểm cuối năm 2022 chị mua một căn hộ gần 70 m2 trên địa bàn quận Nam Từ Liêm với giá khoảng 2,6 tỷ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại nếu như bán nhanh thì những căn hộ như căn hộ của chị cũng bán được với mức giá từ 3,2-3,3 tỷ đồng.

Theo chị L. xét ở mức độ mục tiêu đầu tư thì ở thời điểm hiện tại chị có thể chốt bán để lấy lãi, nhưng dựa vào tình hình thực tế của thị trường chị sẽ chưa bán vội vì nhiều khả năng giá của các căn hộ sơ cấp sẽ còn tiếp tục tăng trong tương lai khi nguồn cung trở nên khan hiếm.

Chị L. đang cho thuê căn chung cư này với giá gần 10 triệu đồng/tháng, lợi nhuận cho thuê mỗi năm cũng được hơn 100 triệu đồng nên chị L. đã quyết định không bán căn hộ này mà chờ đến thời điểm giá đạt đỉnh mới bán ra thị trường.

Trong một khảo sát của Công ty Avison Young Việt Nam cho thấy, trong thời khoảng 5 năm từ 2019-2023, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của hộ gia đình Việt Nam đã có những chênh lệch quá lớn tăng 19,5% chỉ trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, lãi vay của các ngân hàng tuy có sự điều chỉnh giảm nhưng chỉ trong một thời gian ưu đãi cố định còn sau đó sẽ theo lãi suất thả nổi trên thị trường, chính điều này khiến cho nhiều người chưa dám vay tiền để mua nhà ở thời điểm hiện tại.

Theo kết quả khảo sát của Savills Việt Nam, với riêng thị trường Hà Nội cho thấy, nhu cầu nhà ở rất cao và tập trung nhiều ở phân khúc chung cư. Dự báo đến năm 2025 sẽ có thêm khoảng 157.000 hộ gia đình cần nhà ở tại Hà Nội mà chưa thể đáp ứng đủ. Vì theo như dự báo nguồn cung trong tương lai chỉ có 59.000 căn hộ các hạng; nhà ở thấp tầng là 9.000 và nhà ở xã hội là 18.700 dự kiến được mở bán. Nếu dựa theo số liệu này thì trên thị trường sẽ thiếu khoảng 70.300 nhà ở.

Xét về tương quan (giai đoạn 2019-2023), trung bình mức thu nhập của người dân Hà Nội tăng 6%/năm, nhưng mức tăng giá căn hộ lại tăng trung bình tận 13%/năm. Do đó, giá căn hộ đã vượt qua khả năng chi trả của người mua trên thị trường.

Từ sau Tết Nguyên đán 2024 đến nay, căn hộ chung cư vẫn đang trong đà tăng giá không ngừng nghỉ. Ví dụ như dự án The Nine nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng, mức giá bán đã chạm ngưỡng 75-80 triệu đồng/m2. Trước đó, khi được mở bán vào thời điểm tháng 7/2020, mức giá chào bán của căn hộ này mới là 40-55 triệu đồng/m2.

Tại dự án Home City, Central Field nằm trên địa bàn phường Trung Kính (Cầu Giấy) cũng tăng trung bình khoảng 150-200 triệu đồng/căn so với thời điểm cuối năm 2023. Việc giá căn hộ chung cư tăng quá nhanh khiến nhiều người cảm thấy bất ngờ. Trong khi đó, nhiều người khẳng định giá căn hộ chung cư ở Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2024 vì nguồn cung khan hiếm.

Việc giá nhà ở tăng cao có thể do nhiều nguyên nhân, trong đó vẫn là những nguyên nhân cũ như nguồn cung khan hiếm, nhu cầu lớn, phân khúc nhà ở giá bình dân cũng vắng bóng trên thị trường, giá bán căn hộ thứ cấp cũng không ngừng tăng…

TS. Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành Bất động sản Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, thời điểm hiện tại giá căn hộ nhà ở tăng đáng kể trên cả nước và cả thị trường Hà Nội nên muốn kìm đà tăng thì phải có nhiều biện pháp mang tính tổng thể hơn.

Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường sẽ chưa thể tăng trở lại mà giá bất động sản vẫn tăng thì cần có những biện pháp nóng, giải quyết ngay tình trạng này chứ không thể chờ đến khi bất động sản hạ nhiệt, khi đó giá đã quá cao dù có muốn kéo giảm thì cũng không đáng kể./.