Bức tranh trái chiều của các phiên đấu giá đất dịp cuối năm

Nơi thì sôi động, chỗ thì ế ẩm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, tâm lý của nhà đầu tư cũng chưa thực sự quay trở lại sau thời gian dài quan sát. Khiến các cuộc đấu giá đất một số tỉnh thành diễn ra vô cùng ảm đạm.

Lấy đơn cử như tại Đồng Nai, thời điểm tháng 9 vừa qua, khu đất 0,4 ha gần trục đường trung tâm hành chính huyện Cẩm Mỹ ở tỉnh này được thông báo đấu giá với mức khởi điểm hơn 30 tỷ đồng. Kết thúc đợt đăng thông báo lần 1, không có hồ sơ tham gia nên cuộc đấu giá không tổ chức được.

Sau đó, khu đất tiếp tục được đăng thông báo đấu giá lần 2. Tuy nhiên đến thời điểm này vẫn chưa có đơn vị đăng ký tham gia. Thậm chí, nếu tính cả 2 lần trong năm 2022, khu đất trên đã có 4 lần đăng thông báo đấu giá nhưng đều không có nhà đầu tư tham gia nên không tổ chức đấu giá.

Theo kế hoạch năm 2023, Đồng Nai còn 2 khu đất khác cũng dự tính sẽ đấu giá, song khả năng cao phải chuyển sang năm 2024 vì đến thời điểm này thủ tục chưa xong.

Được biết, hiện Đồng Nai hiện không phải là địa phương duy nhất trên cả nước gặp khó khăn trong công tác triển khai các phiên đấu giá đất.

Tại TP Ninh Bình, từ đầu năm 2023 đến nay, nhiều khu đất ở được đưa ra đấu giá nhưng không có người mua, thậm chí có những khu đã tổ chức đấu giá đến 2 lần nhưng vẫn ế.

Cụ thể như, khu dân cư Bắc Phong (giai đoạn II) thuộc phường Nam Bình, TP. Ninh Bình với quy hoạch 142 lô đất ở (cả lô liền kề và lô nhà vườn). Tuy nhiên, đã trải qua 2 lần tổ chức đấu giá nhưng hiện vẫn còn 61 lô và thành phố Ninh Bình đang chuẩn bị cho tổ chức đấu giá tiếp lần thứ 3.

Còn tại khu An Hòa 1, thuộc phường Ninh Phong, TP. Ninh Bình có 301 lô theo quy hoạch (gồm lô liền kề và nhà vườn) nhưng cũng sau 2 lần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, hiện vẫn còn 99 lô không có người mua.

Cũng tại phường Ninh Phong, khu Tây Lý Nhân Tông theo mặt bằng quy hoạch là 253 lô (gồm lô liền kề và nhà vườn), sau 2 lần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì đến nay vẫn còn ế 112 lô.

Hay như tại Bắc Giang, theo thông tin từ Cục Thuế tỉnh này, 10 tháng đầu năm địa phương đã tổ chức 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô. Qua rà soát, đến nay có 90 lô trúng đấu giá đã đến hạn nộp tiền sử dụng đất nhưng khách hàng bỏ cọc. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô hơn 88,3 tỷ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỷ đồng.

Đáng nói, địa phương này từng là điểm nóng về hoạt động mua bán bất động sản. Còn nhớ trước đó, giai đoạn cuối năm 2021, những đợt đấu giá đất ở đây từng thu hút hàng nghìn người tham gia, giá trúng bình quân gấp 2 - 5 lần mức khởi điểm.

Bên cạnh tình hình ảm đạm trong các phiên đấu giá đất tại một số tỉnh thành khác thì tại Hà Nội, các phiên “chợ đất” lại diễn ra vô cùng sôi động, đặc biệt là dịp cuối năm.

Lấy đơn cử như tại quận Cầu Giấy, ngày 22/11/2023, phiên đấu giá quyền sử dụng đối với 14 thửa đất ở tại phường Dịch Vọng và phường Trung Hòa đã ghi nhận giá trúng cao nhất đạt mức 283 triệu/m2, tức hơn 43 tỷ đồng đối với thửa đất rộng 153 m2. Ngoài ra, còn nhiều thửa đất khác cũng được nhà đầu tư trả giá ở ngưỡng cao. Đa số các thửa ở khu đất đấu giá ngõ 87 phố Nguyễn Thị Định được đấu trúng ở mức 205 - 232 triệu/m2, mức cao nhất đạt 282,1 triệu/m2. Một thửa ở ô đất D18 khu đô thị mới Cầu Giấy có giá trúng 215 triệu/m2. Một thửa ở ngõ 39 phố Tú Mỡ có giá trúng 218,1 triệu/m2.

Trước đó không lâu, ngày 11/11, huyện Đông Anh cũng đấu giá thành công hàng chục thửa đất tại khu đất X6, thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Trong đó, giá trúng cao nhất 38,3 triệu/m2; giá trúng thấp nhất 32,3 triệu/m2.

Sau khi kết thúc phiên đấu giá, một số thửa đất đã được chính chủ rao bán ngay với mức chênh từ 150 - 200 triệu/thửa so với giá trúng. Thậm chí, thửa LK4-02 nằm sát lô góc (là thửa LK4-01) được một nhà đầu tư địa phương tên H. rao chênh 200 triệu (tức hơn 3,4 tỷ đồng) và hứa hẹn trả phí hoa hồng 15% cho môi giới nào bán thành công thửa đất.

Tương tự, tại huyện Mê Linh, trong vòng chưa đầy một tuần, địa phương này đã tổ chức thành công 2 phiên đấu giá đất ở xã Thanh Lâm và xã Tam Đồng, ước tính tổng số tiền thu về đạt khoảng 41,5 tỷ đồng.

Trong đó, sáng 27/11, 10/14 lô đất tại điểm X1, X2 thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm được đấu giá thành công với giá trúng 25,9 - 31,5 triệu/m2 (cao hơn 1 - 1,4 triệu/m2 so với giá khởi điểm). Tổng số tiền thu về đạt gần 20,5 tỷ đồng (cao hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm).

Còn ngày 24/11, 6 lô đất tại điểm X1, xứ đồng Làng Gàn, thôn Văn Lôi, xã Tam Đồng cũng được đấu giá thành công. Giá trúng dao động 22,2 - 32,6 triệu/m2, thu về ngân sách hơn 21 tỷ đồng.

Cẩn trọng với bẫy “đẩy giá”

Từ trước đến nay, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Đồng thời cũng góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất. Những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng và luôn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong nguồn thu ngân sách ở mỗi địa phương (chiếm bình quân từ 15 - 17% tổng thu ngân sách hằng năm).

Tuy nhiên, sự “hãm phanh” đột ngột của thị trường bất động sản trong 2 năm trở lại đây đã gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đối với hoạt động này. Những phiên đấu giá không thành công do thiếu hồ sơ đăng ký, cùng với đó là tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng diễn ra với tần suất nhiều hơn ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Bên cạnh đó, thị trường còn có nguy cơ xuất hiện những trường hợp bị đẩy giá lên nhưng chưa chắc đã mua.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, về cơ bản, giá bất động sản sau khi neo ở mức cao trong thời gian dài thì giai đoạn qua đã đồng loạt đi xuống. Đà giảm giá diễn ra ở cả các tỉnh lẻ lẫn những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Tuy nhiên sau đó, việc nhận được những thông tin về khả năng quay lại của dòng tiền và một số dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm lên vào năm 2024 đã phần nào kích thích tâm lý nhà đầu tư.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế

“Hà Nội là nơi dân cư tập trung đông đúc, nhà ở cung không đủ cầu, theo đó nhu cầu về bất động sản cũng cao hơn nhiều địa phương khác. Khu vực này có nhiều người mua thực và cũng thu hút lượng lớn nhà đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính mạnh, thậm chí cả những nhà đầu cơ lớn về nằm vùng.

Không loại trừ khả năng trong những phiên đấu giá đất, có thể một số người đã dùng biện pháp đẩy giá, bằng cách trả giá thật cao nhưng chưa chắc mua”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Còn với trường hợp trúng đấu giá xong bỏ cọc, nhiều ý kiến cho rằng phải đưa ra các tiêu chí then chốt để lựa chọn, sàng lọc các đối tượng tham gia đấu giá, bảo đảm lựa chọn được những doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực, tâm huyết, nguồn lực vốn…

“Những doanh nghiệp mới thành lập 1 - 2 tháng, tổng vốn chỉ vài chục tỷ đồng, thậm chí chỉ 1 tỷ đồng thì phải loại ngay lập tức bởi không đủ điều kiện tham gia”. Đồng thời, thành phố cũng yêu cầu đối tượng tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá phải nộp 50% tổng giá trị trong thời hạn 1 tháng và 50% còn lại trong 90 ngày…/.