Hết thời “bỏ phố về rừng”, đất giảm sâu cũng chẳng ai mua: Bài học đắt giá cho nhà đầu tư

Đất giảm giá sâu cũng chẳng ai mua

Vào thời điểm đại dịch Covid-19 hoành hành, “bỏ phố về rừng” từng là xu hướng chữa lành được nhiều người dân ưa chuộng. Tuy nhiên, trào lưu này đến nay dường như đã hạ nhiệt.

Ông Trần Văn Quang, nhà đầu tư tại Quận 3, TP.HCM cho biết, năm 2021, anh mua 3 hecta đất ở huyện Đắk Song, tỉnh Đắk Nông với giá 4,5 tỷ đồng, thế nhưng giờ rao bán giá hơn 3 tỷ đồng cũng chẳng tìm được người mua.

Theo nhà đầu tư này, thời điểm đó, bạn bè ông thường rủ nhau mua đất nông nghiệp để đầu tư vì có nhiều người muốn “bỏ phố về rừng”. Chính vì thế nên ông Quang đã mua đất ở Đắk Nông để chờ thời. Tuy nhiên, đến năm 2023, nhận thấy tình hình kinh tế có dấu hiệu đi xuống, ông Quang đã quyết định bán đất để thu hồi vốn, nhưng hơn 1 năm qua vẫn chưa bán được.

“Tôi đã giảm giá tới 30% nhưng vẫn chưa có khách chốt. Gia đình tôi cũng chịu nhiều áp lực về lãi vay, thu nhập giảm. Đất không bán được thì khó khăn ngày càng chồng chất”, ông Quang tâm sự.

Không chỉ riêng ông Quang mà rất nhiều nhà đầu tư không thể “thoát hàng” trong giai đoạn này. Ai không nhảy qua “sóng” thì phải ngậm ngùi chờ đợt sóng tiếp theo, không chỉ vậy, trong lúc chờ đợi họ còn phải vượt qua áp lực tài chính.

Theo ghi nhận thực tế, nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang rao bán đất nông nghiệp ở Lâm Đồng, Đắk Nông, Đắk Lắk,... với mức giảm giá từ 10-30%. Các khu đất được rao bán có giá khoảng 4-15 tỷ đồng, tùy vị trí và diện tích. Dù vậy, rất ít nhà đầu tư có khách chốt ở giai đoạn này, đa phần khách mua đều muốn ép giá sâu và không vội vàng xuống tiền.

Như đã biết, trào lưu “bỏ phố về rừng” lên ngôi vào thời điểm đại dịch Covid-19 hoành hành, khiến giá đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất ở một số khu vực như Lâm Đồng, Bình Phước, Đắk Nông, Đắk Lắk tăng vọt. Cụ thể, giai đoạn 2020-2021, giá đất nông nghiệp tại các tỉnh này ghi nhận mức tăng đến 4-5 lần so với bình thường. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư ở TP.HCM lao vào “cuộc chơi”.

Tại tỉnh Đắk Nông, Đắk Lắk, thời điểm đó, 1 hecta đất có giá khoảng 300-400 triệu đồng, chỉ sau 5-6 tháng bỗng dưng tăng giá lên tới 1,2-1,5 tỷ đồng/hecta. Tương tự, đất ở Bình Phước, Lâm Đồng cũng tăng phi mã lên 2-3 lần do nhiều công ty môi giới bất động sản ở TP.HCM lên làm thị trường.

Nhu cầu mua đất gia tăng, nhà đầu cơ, “cò” đất thi nhau “thổi giá”. Thế nhưng khi con sóng đi qua, một số nhà đầu tư giàu lên, trong khi có những người “tán gia bại sản” vì chậm chân và trở thành người mua cuối, không thể thoát hàng được.

Cái kết đắt giá cho nhiều nhà đầu tư

Theo ông Lê Văn Long, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, xu hướng “bỏ phố về rừng” hiện nay đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư đang ồ ạt bán đất mua từ thời điểm 2018-2021. Tuy nhiên, để bán được đất, họ thường phải chấp nhận lỗ nặng.

Ông Long cho hay, khi “bỏ phố về rừng” được gọi là xu hướng thì nó chỉ tồn tại trong thời gian rất ngắn. Nhà đầu tư cũng như người dân cần ghi nhớ rằng, giới kinh doanh đất nông nghiệp chủ yếu là những nhóm cò đất địa phương hoặc nhà đầu cơ nhỏ lẻ. Những nhóm này hoạt động có tính thời điểm và cục bộ, họ sẵn sàng thổi giá liên tục để tạo ra những cơn sốt ảo và khi cơn sốt qua đi, người chịu thiệt hại chủ yếu là các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM nhìn nhận, trào lưu “bỏ phố về rừng” đã đi xuống kể từ cuối năm 2021. Nhiều nhà đầu tư hiện đã “vỡ mộng” với trào lưu này, rất ít người thành công với mô hình homestay, farmstay. Theo vị chuyên gia, đây là chuyện tất yếu khi người dân không xem xét kỹ lưỡng tính khả thi của dự án mà mình đang theo đuổi.

Ông Hoàng chia sẻ, nhiều khu đất nông nghiệp ở Tây Nguyên được phân thành các lô nhỏ diện tích từ 100-200m2. Nếu nhà đầu tư không tỉnh táo sẽ rất dễ lao vào những lô đất này vì dễ mua, nhưng họ quên mất rằng, khách hàng sẽ không bao giờ bỏ tiền tỷ để mua những lô đất nhỏ như vậy ở Tây Nguyên và thanh khoản sẽ rất thấp. Trong khi đó, nhiều lô đất diện tích lớn, giá “dễ thở” nhưng lại nằm trong khu vực vùng sâu, vùng xa, giao thông không thuận lợi, heo hút, tiện ích hạn chế nên kén khách mua.

Vị chuyên gia này cho rằng, dù diện tích đất lớn, giá dễ mua nhưng nếu nhà đầu tư không có bài toán kinh doanh rõ ràng thì rất dễ thua lỗ nếu không thể “thoát hàng” sớm hoặc không có phương án tài chính cụ thể. Đây cũng là cái kết mà nhiều nhà đầu tư hiện đang gặp phải.

Ông Hoàng chia sẻ thêm, khi nhà đầu tư không “chạy kịp” thì buộc phải “ôm đất” trong thời gian dài, phát sinh thêm nhiều chi phí, lãi vay. Vị chuyên gia lấy ví dụ như nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” với đất ở Lâm Đồng đã không thể ra hàng trong thời gian dài.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu nhà đầu tư hiện đang cắt lỗ 30-40% mà bán được đất thì cũng là một điều may mắn. Ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư và người dân muốn “bỏ phố về rừng” thì nên có bài toán cụ thể cho khu đất của mình, phải là một dự án chi tiết, rõ ràng và xác lập trước những rủi ro có thể xảy ra.

“Khi người dân muốn làm homestay, farmstay thì cần vạch rõ kế hoạch. Điển hình như trồng cây gì, nuôi con gì, chi phí cải tạo đất ra sao, chi phí xây dựng như thế nào, chi phí vận hành, trông coi khu đất… Khu đất cũng cần kết nối giao thông thuận lợi, các tiện ích cơ bản như: chợ, bệnh viện, trường học không nằm quá xa”, ông Hoàng cho hay./.