Cách nào “khơi thông” pháp lý cho dòng vốn ngoại?

Điểm đến hấp dẫn

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong tháng đầu tiên của năm 2024, bất động sản là ngành thu hút vốn đầu tư nhiều nhất với 1,27 tỷ USD. Con số này chiếm hơn nửa tổng vốn đăng ký đầu tư và gấp 2 lần so với cùng thời điểm năm 2023.

Thị trường chứng kiến sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản trong quý IV/2023. Đơn cử như Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) đầu tư 720 triệu USD xây dựng nhà máy sợi và carbon ở Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu); Tập đoàn Deli (Trung Quốc) đầu tư 270 triệu USD xây nhà máy thiết bị văn phòng ở Đại An mở rộng (Hải Dương); Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) hợp tác với Kim Oanh Group phát triển một loạt dự án bất động sản tại khu vực phía Nam;… Thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập lớn như chủ đầu tư CapitaLand của Singapore mua 56.208 m2 đất ở Vinhomes Smart City (Hà Nội) hay như Sycamore Company của Singapore mua 18,9 ha đất ở Bình Dương từ Becamex IDC.

Trước đó, tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành tại TP. Thủ Dầu Một cho CapitaLand (Singapore); Gamuda Land (Malaysia) chi 315,8 triệu USD mua lại dự án 3,68 ha của Công ty CP bất động sản Tâm Lực (TP. Thủ Đức)…

Trên thực tế, theo nhận định từ JLL Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay nguồn tài chính gặp rất nhiều khó khăn khiến cho nhiều doanh nghiệp đã cởi mở hơn với nhà đầu tư nước ngoài nhằm thu hút thêm vốn ngoại, cơ cấu lại sản phẩm và danh mục đầu tư linh hoạt và thích ứng hơn.

Về phía nhà đầu tư nước ngoài vẫn xem Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng và có sức hấp dẫn lớn. Khảo sát từ CBRE Mỹ nhận định, năm 2024 Việt Nam sẽ là thị trường bất động sản mới nổi thứ hai ở Châu Á - Thái Bình Dương và chỉ xếp sau Ấn Độ. Sự ổn định về chính trị cũng như những chính sách khuyến khích đầu tư của Việt Nam đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh. 

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhóm các nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia quan tâm tới tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Bởi theo nhiều nhận định, bối cảnh hiện nay là điều kiện tốt để khối ngoại thực hiện các thương vụ với giá mềm và dễ dàng hơn.

Cần hoàn thiện khung pháp lý

Tuy nhiên, trên thực tế ở thời điểm hiện nay, thủ tục hành chính và tính pháp lý vẫn là những rào cản cho dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản Việt Nam. Một số doanh nghiệp bày tỏ rằng thời gian và quá trình thực hiện mời gọi vốn đầu tư FDI có khi lên tới 10 năm để hoàn thiện do những rào cản hành chính, việc đền bù, giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch… Thêm vào đó, những yêu cầu từ phía các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm tới các yếu tố như minh bạch tài chính, pháp lý rồi mới thực hiện rót vốn đầu tư hoặc M&A.

Với một số nhà đầu tư có nhiều cơ hội tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài, họ thông tin, dòng vốn của các nhà đầu tư ngoại vẫn có rất nhiều quan ngại và đặc biệt là sự chồng chéo về tính pháp lý. Do đó, nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi và quan sát thị trường chờ tín hiệu tích cực hơn.

Chủ tịch Công ty cổ phần bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) ông Nguyễn Quốc Hiệp thông tin, có tới 70% vướng mắc liên quan tới tính pháp lý của dự án. Nếu chúng ta tháo gỡ được những khó khăn này thì tự khắc dòng vốn vào bất động sản sẽ thông. Các dự án có đầy đủ tính pháp lý theo ông Hiệp sẽ hút mạnh dòng vốn FDI. Có sự tham gia thêm của các nhà đầu tư ngoại rõ ràng sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản sớm thoát khỏi cảnh khó khăn như hiện nay.

Dự kiến trong giai đoạn 2024-2026, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đầu tư một lượng lớn nguồn vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều giao dịch cũng đang trong quá trình đàm phán tích cực sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường thời gian tới. Các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm đầu tư vẫn là những quỹ đất sạch, quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có giá trị tiềm năng phát triển.

Đặc biệt, theo các chuyên gia, với Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua khi có hiệu lực sẽ tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý, giúp cho việc triển khai dự án được nhanh chóng hơn, từ đó cải thiện được nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, niềm tin cho nhà đầu tư đã được cải thiện khi các khung quy định pháp lý ngày càng hoàn thiện. Vị này cho rằng, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã làm hạn chế thanh khoản trên thị trường. Tuy nhiên, khi các luật và quy định mới đi vào thực tiễn từ năm 2025 thì tin rằng thị trường bất động sản sẽ bật lên rõ ràng hơn.

Nhận định về thời điểm thị trường, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn tài chính tốt tham gia vào việc đàm phán mua lại cổ phần hoặc đầu tư vào các dự án bất động sản đang cần nguồn vốn.

Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị, việc gia tăng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài là xu thế tất yếu trong bối cảnh ngày càng hội nhập hiện nay. Điều quan trọng là làm sao để “nâng chất” dòng vốn nước ngoài mang lại hiệu quả kinh tế cao góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Sự tham gia của dòng vốn nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản qua đó cũng góp phần chuẩn hóa thị trường để tạo ra những giá trị theo tiêu chuẩn quốc tế. Nhiều dự án bất động sản đã và đang có xu hướng tích hợp các tiêu chí xanh vào phát triển và vận hành./.