Những lưu ý khi đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Á

Thị trường rộng mở

Đại dịch Covid-19 đã làm giảm đáng kể nhu cầu sở hữu bất động sản ở Đông Nam Á. Tại Singapore, các biện pháp phong tỏa và giãn cách xã hội khiến chỉ 486 đơn vị nhà riêng mới (không bao gồm các căn hộ chung cư cao cấp) được giao dịch vào tháng 6/2020, giảm 48,9% so với 952 đơn vị được giao dịch vào tháng 5/2019. Tuy nhiên, triển vọng của thị trường này vẫn được đánh giá là lạc quan về dài hạn, bởi con số này đã tăng đến 75% so với 277 đơn vị được giao dịch vào tháng 4/2020 ở thời kỳ đỉnh dịch, một thành tích khiến nhiều nhà phân tích phải ngạc nhiên.

Hơn thế, dù nhận định rằng, cả 5 nền kinh tế của ASEAN gồm: Singapore, Malaysia, Philippines, Indonesia và Thái Lan sẽ rơi vào tình trạng ảm đạm cho đến cuối năm nay do sự lây lan của dịch Covid-19, IMF vẫn dự báo một sự phục hồi mạnh mẽ ở mức 7,8% ​​cho khu vực này vào năm 2021. Nhận định của IMF được cho rằng ​​sẽ thúc đẩy sự quan tâm về dài hạn đối với thị trường bất động sản trong khu vực, đặc biệt là từ các nhà đầu tư quốc tế.

Trên thực tế, hoạt động tìm kiếm bất động sản tại Thái Lan của người mua Trung Quốc đã tăng 24% trong tháng 2 và tháng 3. Một cuộc khảo sát của các đại lý bất động sản cũng cho thấy, hiện tại là thời điểm tốt để người nước ngoài mua bất động sản ở Philippines, Malaysia, Thái Lan và Singapore. Nguyên nhân là sự trầm lắng tạm thời của nhu cầu nội địa có thể khiến người bán giảm giá hoặc đưa ra chính sách ưu đãi để thu hút người mua. Riêng tại Singapore, lịch sử chỉ ra rằng, nhu cầu về nhà riêng luôn phục hồi nhanh chóng sau khủng hoảng.

Malaysia được coi là quốc gia thân thiện hàng đầu về đầu tư bất động sản ở Đông Nam Á – Nguồn: Internet

Yếu tố thu hút đầu tư

Đối với nhà đầu tư mới tham gia thị trường, ngưỡng đầu tư thấp ở một số quốc gia Đông Nam Á khiến họ tự tin sẽ nhanh chóng đạt được năng suất cho thuê cao. Theo báo cáo, các thành phố như: Bangkok, Phnom Penh và Manila có thể tạo ra lợi tức đầu tư (ROI) đạt trung bình đến 5%.

Tỷ suất lợi nhuận thậm chí còn được cam kết cao hơn ở Phuket, nơi 90% người mua bất động sản được cho là đến từ Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông. Năm 2019, thành phố này ra mắt 21 dự án, 18 dự án trong số đó cung cấp tỷ suất lợi nhuận cam kết cho người mua.

Tại Malaysia, sự ra mắt của chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) đã giúp nơi đây trở thành quốc gia thân thiện hàng đầu về đầu tư bất động sản ở Đông Nam Á. Trước đại dịch, Malaysia cũng được dự đoán sẽ chứng kiến ​​sự gia tăng của người mua bất động sản nước ngoài, sau khi chính phủ hạ mức trần sở hữu bất động sản dành cho người nước ngoài xuống còn 600.000 Ringgit (tương đương khoảng 145.000 USD).

Trong khi đó, Singapore vốn là một trong những quốc gia thân thiện nhất thế giới với nhà đầu tư, nên cũng nghiễm nhiên trở thành điểm đến cho những người nước ngoài tìm kiếm bất động sản để đầu tư hoặc làm ngôi nhà thứ hai.

Bất chấp những hạn chế đối với khách du lịch quốc tế bắt đầu từ tháng 2, người nước ngoài vẫn mua đến 48 ngôi nhà ở vùng trung tâm của Singapore trong tháng 3/2020. Dù đây là mức giảm đến 32% so với tháng 3/2019 nhưng con số này vẫn đáng chú ý bởi Singapore lúc đó đang ở giữa cuộc khủng hoảng do đại dịch.

Lưu ý những rào cản khi đầu tư

Mặc dù việc sở hữu bất động sản ở Đông Nam Á khá dễ dàng, nhưng vẫn còn một số thách thức đối với cả nhà phát triển và nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này.

Thứ nhất là sự đa dạng của hệ thống luật pháp và quy định trong lĩnh vực bất động sản. Khu vực này có tới 11 quốc gia, mỗi quốc gia lại có ngôn ngữ, văn hóa cũng như các quy tắc ứng xử và quy định pháp lý riêng. Tất cả đều có thể gây ra vấn đề về niềm tin đối với những nhà đầu tư không có tâm lý chắc chắn.

Ở mặt khác, dù phần lớn các quốc gia Đông Nam Á cho phép sở hữu nhà ở hoặc đất đai, nhưng mỗi quốc gia lại có quy định chi tiết khác nhau đối với việc sở hữu. Ví dụ, Malaysia cho phép người nước ngoài sở hữu vĩnh viễn một số loại đất đai nhất định nhưng ở Thái Lan, người nước ngoài lại bị cấm sở hữu đất đai.

Thứ hai, khách hàng không thể xem trực tiếp các bất động sản do vấn đề khoảng cách địa lý. Tùy thuộc vào nhà phát triển và đại lý bất động sản, khoảng trống này có thể được lấp đầy bằng các công nghệ như họp trực tuyến, kết hợp với các công cụ như màn hình tương tác, video và hình ảnh, và các chuyến tham quan ảo. Gần đây, việc ứng dụng công nghệ thực tế ảo vào việc giới thiệu ra ra mắt sản phẩm đã tăng lên đáng kể do đại dịch.

Cuối cùng, trở ngại đáng kể cần được lưu ý là sự kết nối và giao tiếp giữa các đại lý địa phương và các nhà phát triển nước ngoài, cả ở trong và ngoài khu vực Đông Nam Á.

Đối với các đại lý, thách thức chính là kết nối được với những người mua tiềm năng ở nước ngoài và duy trì một kênh bán hàng vượt ra ngoài biên giới lãnh thổ và phù hợp theo từng múi giờ. Do có nhiều khác biệt về quy tắc ứng xử và hạn chế pháp lý đối với người mua nước ngoài tại từng quốc gia, nên các đại lý thường đóng vai trò trung gian chính, giúp các nhà phát triển lựa chọn và cung cấp các bất động sản phù hợp với nhu cầu của người mua ở nước ngoài.

Đối với các nhà phát triển ở Đông Nam Á, thách thức của họ là tham gia được vào mạng lưới bán hàng của các đại lý có trụ sở tại các quốc gia Đông Nam Á và ngoài khu vực.

Để giải quyết trở ngại này, các nhà phát triển và đại lý cần phải phối hợp chặt chẽ để cung cấp nhất quán và chi tiết hình ảnh của bất động sản, sơ đồ dự án, quy hoạch các tầng hoặc loại dự án. Từ đó, đảm bảo người mua tiềm năng có được thông tin cần thiết để ra quyết định mua hàng nhanh chóng.

RUBIX INTERNATIONALl (dịch từ Property Guru)