Điều tiết giá nhà ở bằng cách nào?

Lo giá nhà tăng

Phân tích cụ thể hơn, ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho rằng, hành lang pháp lý mới sẽ là tiền đề quan trọng để tăng cường quản lý hơn với thị trường bất động sản. Khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 2025 thì định giá đất sẽ sát thị trường hơn nhưng điều này cũng sẽ làm chi phí các dự án bất động sản có thể tăng.

Thực tế cho thấy, sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, không ít người đã tranh thủ nộp hồ sợ thực hiện các thủ tục liên quan tới đất đai do lo ngại với những quy định chặt chẽ của luật mới ảnh hưởng tới tính giá đất. Thống kê cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2024, hồ sơ làm thủ tục đất đai tại TP.HCM tăng gần 30% so với cùng kỳ.

Do đó, ông Hoàng Thanh Tùng đề nghị Chính phủ chủ động các giải pháp điều tiết giá bất động sản và sẵn sàng can thiệp khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, sốt ảo. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng thông tin việc quan tâm phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội là phù hợp khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh đó, ông Tùng cho rằng, việc phê duyệt dự án nhà ở cần được cơ quan quản lý đẩy nhanh với mục đích nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Luật sửa đổi đưa ra quy định chặt chẽ hơn về công bố thông tin và dữ liệu dự án nhà ở, do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Chính phủ cần xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản nhằm giúp thị trường minh bạch, chuyên nghiệp hơn.

Có thể nói những năm gần đây, nhu cầu nhà ở tăng vọt đặc biệt ở các thành phố lớn. Tại Hà Nội, TP.HCM giá nhà ở, đặc biệt là chung cư luôn neo ở mức cao. Những căn hộ chung cư giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất khỏi thị trường, dẫn tới thực trạng nhiều người có nhu cầu mua ở thực thì gặp khó trong việc tiếp cận nguồn cung. Nguyên nhân được các chuyên gia đánh giá là do chênh lệch về sản phẩm căn hộ cao cấp so với sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Nguồn cung - cầu ở phân khúc nhà ở giá rẻ chưa gặp nhau và nhu cầu nhà ở thực vốn là nhu cầu thiết yếu đang ngày càng trở nên xa xỉ với người dân.

Theo các chuyên gia, thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu thị trường bất động sản không tạo ra được giá trị thật cho cộng đồng và xã hội. Và vì thế, cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội.

Doanh nghiệp chủ động thích nghi

Các chuyên gia, doanh nghiệp cũng nhận định rằng, chỉ khi nào tăng nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội thì mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống phù hợp với nhu cầu ở thực. Phân khúc này được đánh giá là nhiều triển vọng và phục hồi đầu tiên trong năm nay. Trước thực tế và nhu cầu như vậy đòi hỏi các chủ đầu tư, doanh nghiệp phải thay đổi cuộc chơi, chủ động thực hiện một số giải pháp để nhằm cải thiện thanh khoản và giảm khoảng cách cung - cầu thị trường như cơ cấu lại sản phẩm, điều tiết lợi nhuận.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, cuối năm 2023 đầu năm 2024, đã có nhiều chủ đầu tư đã thích nghi và chấp nhận thay đổi với việc ra mắt các dự án mới phù hợp túi tiền. Điển hình như Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) hôm 6/3 đã công bố thông tin liên quan đến dự án căn hộ chất lượng cao với mức giá vừa túi tiền và được nhiều khách hàng đón nhận. Theo đó, Phú Đông SkyOne dự kiến cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích 42-72 m2 dự kiến chỉ từ 1,4 tỷ đồng đến 2,2 tỷ đồng/căn.

Rõ ràng, chính các chủ đầu tư cũng thấy cần phải chủ động thích nghi theo xu hướng thị trường. Do đó, họ có sự định hướng lại phân khúc căn hộ vừa túi tiền, hoặc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội để phù hợp với nhu cầu thực. Đồng thời, chấp nhận để điều tiết lợi nhuận, chú trọng vào lợi ích của người mua nhà. Đây là những bước đi chậm nhưng chắc chắn nhằm hướng tới sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp cũng như thúc đẩy sự phục hồi phát triển cho thị trường bất động sản.

Theo chủ một doanh nghiệp bất động sản thì bí quyết bán được hàng phải đến từ các điểm: Giá nhà phù hợp vừa túi tiền của người lao động (trong tầm giá từ 1,5-2 tỷ đồng); nhu cầu mua ở thực; tính pháp lý rõ ràng và giữ vững tiến độ cam kết với người mua.

Ở góc độ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chủ tịch Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu đang tồn tại trên thị trường hiện nay. Qua đó sẽ đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập thấp, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường bất động sản. 

Theo ông Đính, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ song song với nhà ở xã hội. Để thực hiện được điều này thì Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Nhà nước cần có định nghĩa về nhà ở vừa túi tiền là như thế nào, đồng thời có các cơ chế, chính sách ưu đãi phù hợp nhằm khuyến khích đầu tư tham gia vào phân khúc này.

Nhìn ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, với những giải pháp đưa ra từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã có được những kết quả đáng mừng khi thị trường đang có dấu hiệu phục hồi tích cực hơn. Ông Trần Khánh Quang dự báo thị trường chỉ trở lại với phân khúc bất động sản có nhu cầu ở thực và có giá phù hợp, vừa túi tiền.

Góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận, lãi suất đang hạ nhiệt và những vướng mắc về pháp lý, thể chế dần được tháo gỡ và thực thi; đầu tư công, đầu tư cơ sở hạ tầng ở các cấp đang được triển khai đẩy mạnh sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2024./.