Mua chung bất động sản: Hiện thực hóa giấc mơ có nhà cho người ít tiền?

Mỗi khi nhắc đến đầu tư bất động sản, chắc hẳn nhiều người sẽ cho rằng, sân chơi này chỉ dành cho những người nhiều tiền. Điều này đã phần nào ngăn cản giấc mơ đầu tư bất động sản của không ít người dù cơ hội gần ngay trước mắt. 

Hiện nay, với sự phát triển không ngừng của công nghệ, đầu tư bất động sản với số vốn nhỏ đã được nhiều người áp dụng với hình thức mua chung bất động sản, đồng thời thực hiện giao dịch trực tuyến với quy trình siêu đơn giản. Vậy, mua chung bất động sản liệu có thực sự hấp dẫn, đủ sức trở thành xu hướng phát triển trong tương lai?

Ít tiền vẫn mua được nhà

Nhớ lại năm 2020 vốn là một năm khó khăn chung của nền kinh tế, nhưng với Tuấn lại là một khoảng thời gian khá ngọt ngào. Đầu năm 2020, Tuấn bỗng nhiên mất việc khi công ty bất động sản của anh cắt giảm nhân sự. Nhưng ‘trong cái rủi lại có cái may’, Tuấn chuyển sang bán hàng online và công việc này đã thành công mang đến cho chàng trai trả một khoản thu nhập đáng kể và tiết kiệm được hơn 100 triệu đồng.

Với số tiền này, Tuấn tìm kiếm cho mình một kênh đầu tư thích hợp. Ban đầu, anh định đầu tư vào chứng khoán nhưng lại không có kinh nghiệm, gửi tiết kiệm thì lãi suất quá thấp, đầu tư nhà đất thì số tiền này chẳng thấm vào đâu. 

Không chỉ riêng Tuấn, nhiều người trẻ tuổi hiện nay dù có tiền tiết kiệm, khao khát đầu tư sinh lời nhưng không biết ‘rót tiền’ vào đâu. Các chuyên gia cho rằng, đây là một trong những nguyên nhân khiến số lượng tài khoản chứng khoán mới ‘bùng nổ’ trong thời gian qua; phong trào đầu tư tiền ảo, vàng, ngoại tệ, chứng khoán quốc tế cũng nở rộ. Không có kiến thức, nhiều người đã bay sạch tiền tiết kiệm, thậm chí còn nợ nần chồng chất. 

Trong khi đó, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn vì giá cả liên tục tăng lên. Không ít người trở nên giàu có khi tham gia ‘sân chơi’ này. Thế nhưng, nếu muốn đầu tư bất động sản phải cần một số vốn tương đối lớn. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần phải có kiến thức nhất định, dành nhiều thời gian để đi thực tế. Chưa kể, thủ tục giao dịch bất động sản khá phức tạp, trở thành rào cản khiến nhiều người ngại tham gia thị trường này.

Mấy năm gần đây, thị trường bỗng nhiên rộ lên mô hình đầu tư bất động sản cho người ít tiền, có tên là ‘mua chung bất động sản’. Đồng thời, những cái tên như RealStake hay Revex cũng được nhiều người biết đến. Cùng sự phát triển như vũ bão của công nghệ và mạng internet, việc triển khai mô hình kinh doanh mua chung bất động sản khá dễ dàng. Các nhà đầu tư có thể tham gia thị trường với số vốn nhỏ, không cần thực hiện quy trình giao dịch phức tạp và tốn kém thời gian. 

Theo chia sẻ trên một nền tảng mua chung, số tiền tối thiểu để tham gia đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng ‘rót tiền’ vào một căn hộ. Chủ đầu tư sẽ đưa ra 2 lựa chọn đầu ra cho người góp vốn. Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư của mình cho đơn vị chủ quản ứng dụng, nhận gốc đầu tư cùng lợi nhuận lên đến 15%. Phương án 2 là nhà đầu tư chọn biểu quyết trên để bán căn hộ ra ngoài, sau đó nhận về vốn gốc cùng lợi nhuận. Nhà đầu tư khẳng định, hình thức mua chung bất động sản đảm bảo nhà đầu tư luôn luôn có lãi, mức lợi nhuận tối thiểu là 14-15%/năm.

Một nền tảng khác cũng hướng tới việc phát triển mô hình mua chung bất động sản, số tiền tối thiểu là 30 triệu đồng. Cụ thể, nếu đơn vị này mua một căn hộ từ chủ đầu tư với giá 3 tỷ đồng, họ sẽ chia làm 100 phần, mỗi phần trị giá 30 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể lựa chọn mua một hoặc nhiều phần. Đến khi căn hộ tăng giá và bán đi, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo đúng tỷ lệ tham gia. Theo quảng cáo của đơn vị này, mức sinh lời hàng năm có thể lên tới 14%. 

Hình thức đầu tư chung khá quen thuộc trên thế giới

Theo ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, bản chất của mô hình mua chung bất động sản là quỹ tín thác bất động sản. Tất cả đều bỏ tiền để kinh doanh bất động sản, dựa trên niềm tin tưởng, nếu lãi sẽ chia nhau. Nếu vận hành tốt sẽ mang đến lợi nhuận tốt, thậm chí là siêu lợi nhuận. Vị này dẫn chứng thêm: “Theo 1 nghiên cứu của Bloomberg, lãi suất bình quân của mô hình này lên đến 13,8%, là 1 mức cao và ổn định”.

Ở Việt Nam, mô hình này vẫn còn khá mới mẻ trên thị trường. Chuyên gia phân tích, hình thức mua chung bất động sản hoặc đầu tư theo từng phần thực chất chính là phương thức huy động tài chính của chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Đơn vị phát triển dự án cùng chủ đầu tư và sàn phân phối sẽ bán bất động sản theo phần thay vì phát hành cổ phần, trái phiếu. 

Nhà đầu tư nên nhớ, đây là phương thức đầu tư tài chính, chỉ dựa trên hợp đồng hợp tác cùng đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản này cũng không thể nào xác lập quyền sở hữu hay định đoạt số phần của tài sản đó. Tiềm năng lợi nhuận cao, số vốn nhỏ nên mua chung bất động sản thu hút đông đảo người tham gia. Tuy nhiên, đây cũng là mảnh đất màu mỡ cho những kẻ lừa đảo.

Một người có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư địa ốc cho hay, trong đầu tư bất động sản thì yếu tố quan trọng nhất là thông tin và sự quyết đoán. Vì thế, các nhà đầu tư cần phải hiểu rõ thị trường khu mình mua, sau đó săn được bất động sản ở mức giá hợp lý. Nếu thông tin đầu tư minh bạch như mô hình đầu tư chung, việc kiếm về lợi nhuận cao là rất khó. 

Cần một hành lang pháp lý?

Một điều băn khoăn lớn với mô hình đầu tư chung bất động sản chính là tính pháp lý của việc sở hữu tài sản. Khi mua cổ phiếu của công ty đại chúng, nhà đầu tư sẽ được Trung tâm lưu ký xác nhận quyền sở hữu, còn đầu tư trực tiếp bất động sản họ cũng được Nhà nước bảo hộ thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với việc mua chung bất động sản, nhà đầu tư không được đứng tên sở hữu. Thay vào đó, người đứng tên để trực tiếp ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc được đứng tên sổ đỏ là những đơn vị trung gian. Ràng buộc pháp lý giữa các nhà đầu tư với những đơn vị này chỉ là một hợp đồng hợp tác đầu tư mà thôi.

Chưa kể, chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch cũng không hề nhỏ. Thông thường, các nhà đầu tư sẽ phải chịu phí quản lý tài sản rơi vào khoảng 1%/năm. Khi bán bất động sản phải chịu một phần thuế thu nhập cá nhân và khoản phí 5% lợi nhuận từ hợp tác đầu tư. Muốn khoản đầu tư của mình được bảo lãnh ngân hàng, nhà đầu tư phải chịu thêm phí bảo lãnh ngân hàng, bằng khoảng 1% tổng giá trị đầu tư. 

Thực tế, mô hình mua chung bất động sản mới phát triển tại Việt Nam. Tính đến nay, hành lang pháp lý cho mô hình này vẫn chưa đầy đủ. Tuy nhiên, tiềm năng phát triển của mô hình này là rất lớn khi đáp ứng được nhu cầu của nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, việc thực hiện các giao dịch online trong thời đại công nghệ 4.0 càng dễ dàng và được yêu thích. 

Những rào cản pháp lý ngày càng giảm khi những quy định Nhà nước dành cho mô hình kinh doanh này ra đời. Việc mua chung bất động sản trở nên thuận tiện, an toàn hơn, đặc biệt khi các công ty chứng minh được hiệu quả của mô hình kinh doanh nói chung. Nhất là khi các doanh nghiệp áp dụng mô hình mua chung bất động sản xây dựng được thương hiệu, uy tín trong lòng nhà đầu tư, mô hình càng có thêm điều kiện để phát triển.

Ngoài việc có một hành lang pháp lý cho mô hình này, các chuyên gia khuyến cáo, đầu tư bất động sản đặc biệt là trên các nền tảng công nghệ, nhà đầu tư cần lưu ý đến pháp lý của tài sản được mua chung. Bên cạnh đó, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án phải mạnh, đảm bảo doanh nghiệp đủ khả năng chi trả lợi nhuận cố định hoặc lợi nhuận tối thiểu theo đúng lộ trình đã cam kết./.