Nhiều "nút thắt" của thị trường bất động sản cần được tháo gỡ

Thời gian phục hồi của thị trường sẽ được rút ngắn

Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), thời gian phục hồi của chu kỳ bất động sản lần này có thể sẽ được rút ngắn hơn so với những năm trước. Giai đoạn 1997 - 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 - 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.

Theo ông Hà, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Lần này cũng giống như giai đoạn trước, thị trường bất động sản đi xuống khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Do đó, có thể thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, quan sát trong thời gian vừa qua có thể thấy, rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ hai nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn,…Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chúng ta chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA).

Bởi trong tình thế thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi giao nhiệm vụ cho NHNN thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả,...”, ông Châu cho hay.

Doanh nghiệp địa ốc khó khăn đủ đường

Theo Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất động sản trầm lắng dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng.

Theo đó, doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ có 689 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm 52,6% với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản có 03 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 04 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản 6 tháng là 131 triệu USD.

So với quý 1/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn), quý 2/2023 đã thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, áp lực trả nợ trái phiếu cũng là một vấn đề “đau đầu” đối với doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng cuối năm 2023 tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.