Thị trường bất động sản năm 2024 có giải được cơn ‘khát vốn’?

Những khó khăn về dòng vốn của bất động sản

Năm 2023, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về vốn trong bối cảnh các ngân hàng kiểm soát chặt điều kiện cho vay. Niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, việc huy động vốn ứng trước nhằm triển khai dự án bị thiếu hụt, nguồn cung nhà ở mới cũng gần như chạm đáy.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội với quy mô lên đến hơn 43.800 căn được các địa phương đăng ký hoàn thành trong năm nay. Đồng thời, 2024 cũng là năm kỳ vọng bùng nổ của những dự án nhà ở xã hội. Dẫn đầu về số dự án là Bình Dương với 20 dự án cùng quy mô 4.500 căn hộ. Đứng số 1 về lượng căn hộ là Bắc Ninh với 6.500 căn và 5 dự án.

Năm 2023, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về vốn trong bối cảnh các ngân hàng kiểm soát chặt điều kiện cho vay. (Ảnh minh họa)

Các chuyên gia thị trường nhận định, việc các địa phương tích cực đăng ký hoàn thành dự án nhà ở xã hội và các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản chủ động tham gia phát triển phân khúc này là tín hiệu khả quan của thị trường bất động sản trong năm nay. Tuy nhiên, các doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức lớn. Đó chính là vướng mắc về pháp lý, là cơ chế phối hợp giữa các sở và ban ngành địa phương còn chưa đồng bộ và kịp thời.

Ngoài ra, đại đa số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng, không thể huy động được trái phiếu doanh nghiệp cũng như những dòng vốn khác. Vì thế, việc thiếu vốn thực hiện dự án, buộc phải giãn tiến độ và dừng triển khai là điều hiển nhiên.

Trong khi cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp địa ốc nói riêng đang rất cần ‘bơm’ vốn để tái đầu tư phục hồi sản xuất và kinh doanh, mức tăng trưởng tín dụng từ hệ thống ngân hàng so với những năm trước lại tăng trưởng thấp hơn. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tăng trưởng tín dụng trong năm qua đạt mức 13,5%, không đạt mức mục tiêu đề ra là 14,5%.

Tính đến cuối năm 2023, dư nợ cho vay của lĩnh vực bất động sản là 2,75 triệu tỷ đồng, so với đầu năm đã tăng khoảng 6,75%. Đáng chú ý, cho vay tiêu dùng bất động sản đã giảm 0,7%; song cho vay kinh doanh bất động sản lại tăng mạnh 22%. Bên cạnh đó, chiếm đến 64% tổng dư nợ cho vay bất động sản là tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản. Cơ cấu huy động vốn cũng như cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, nhưng 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).

Nghịch lý ở chỗ, trong khi ngân hàng dư thừa thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu vốn hoạt động. Theo kết quả khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có tới 70% trong số 500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho biết thiếu vốn để hoạt động trong năm vừa qua. Cụ thể, theo bà Hà Thị Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, những giải pháp của Chính phủ cùng với ngành ngân hàng trong thời gian qua đã phần nào phát huy tác dụng, giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.

Các chuyên gia dự đoán, thị trường trong thời gian tới sẽ thay đổi nhịp độ tăng trưởng trong bối cảnh các doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh, thích nghi sự chuyển biến của môi trường đầu tư. (Ảnh minh họa)

Đến cuối tháng 11/2023, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho tổng cộng 12 dự án, tổng số vốn cam kết là 5.000 tỷ đồng và giải ngân được 428 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn diễn ra khá chậm, mới đạt được 0,35% tổng quy mô tín dụng.

Theo lãnh đạo của một ngân hàng quốc doanh, tỷ lệ giải ngân ở mức thấp của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chủ yếu là do các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để giải ngân. Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cho biết thị trường bất động sản có đến 80% phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng trong năm 2023 đã nhiều lần tiến hành điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phục hồi sản xuất và kinh doanh.

Điều đáng nói, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng khó có được thỏa thuận thống nhất, nguyên nhân bởi các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn, ngân hàng lo nợ xấu và sợ mất vốn nên không tiếp tục đổ vốn. Bởi vậy, ngân hàng thừa tiền nhưng các doanh nghiệp địa ốc lại ‘khát vốn’.

Tuy nhiên không thể phủ nhận, Chính phủ trong năm 2023 đã nỗ lực trong việc giải quyết các nút thắt lớn trên thị trường địa ốc, đã xuất hiện nhiều kết quả tích cực. Nhiều bộ luật sửa đổi được thông qua hướng thị trường bất động sản đến chu kỳ phát triển bền vững. Các chuyên gia dự đoán, có thể thị trường trong thời gian tới sẽ thay đổi nhịp độ tăng trưởng trong bối cảnh các doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh, thích nghi được với sự chuyển biến của môi trường đầu tư.

Nguồn vốn bất động sản năm 2024 sẽ khả quan hơn?

Bước sang năm Giáp Thìn, thị trường bất động sản đã ấm dần lên. Theo dự báo, kênh dẫn vốn với lãi suất thấp sẽ giúp thị trường hồi phục trong nửa cuối năm.

Theo dự báo, kênh dẫn vốn với lãi suất thấp sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục trong nửa cuối năm 2024. (Ảnh minh họa)

Định hướng tín dụng năm 2024 cũng cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng rơi vào khoảng 15%, tùy theo tình hình thực tế sẽ có điều chỉnh phù hợp. Ước tính, khoảng 2 triệu tỷ đồng sẽ được ‘bơm’ vào nền kinh tế. Ngay từ đầu năm nay, nhà điều hành đã cấp toàn bộ hạn mức cho ngân hàng, không cấp theo từng đợt như những năm trước.

Theo TS. Cấn Văn Lực, dù dư địa rất lớn nhưng việc dòng vốn có chảy ra được nền kinh tế hay không vẫn đang phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có khả năng hấp thụ vốn của các doanh nghiệp và người dân, khả năng duy trì mặt bằng lãi suất và đáp ứng điều kiện tín dụng ngân hàng của người dân cũng như doanh nghiệp.

Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua sẽ là những yếu tố giúp những vấn đề về pháp lý sớm được khai thông toàn bộ. Dự báo trong năm 2024, tín dụng sẽ tăng trưởng trong khoảng 13-14% so với năm trước, lãi suất cho vay cũng tiếp tục được điều chỉnh ổn định ở mức thấp, tín dụng kỳ vọng tăng trưởng cao sẽ giúp bất động sản hồi phục nhanh chóng.

Cách đây không lâu, Công ty Chứng khoán VNDirect đã công bố báo cáo triển vọng đầu tư và cho biết, các nút thắt về bất động sản đang dần được nới lỏng, kỳ vọng sẽ giúp thị trường phục hồi từ nửa cuối năm nay. Xét ở góc độ vốn, mặt bằng lãi suất vay giảm và dễ tiếp cận hơn với các chủ đầu tư, hỗ trợ đáng kể cho nhu cầu mua nhà. Theo kỳ vọng của VNDirect, biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản trong những quý tới sẽ ghi nhận sự phục hồi.

Cụ thể, nhóm phân tích VNDirect đánh giá: “Lãi suất giảm được kỳ vọng giúp nhu cầu mua bất động sản cải thiện, hỗ trợ dòng tiền của các chủ đầu tư. Chúng tôi tin tưởng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, đồng thời sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024”.

Theo các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), tăng trưởng tín dụng trong năm nay được kỳ vọng có thể đạt khoảng 14% với kịch bản cơ sở. Động lực sẽ đến từ những lĩnh vực liên quan đến xuất khẩu, đầu tư công và kinh doanh bất động sản…

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua là những yếu tố giúp những vấn đề về pháp lý sớm được khai thông toàn bộ. (Ảnh minh họa)

Tăng trưởng tín dụng trong năm nay cũng được kỳ vọng bứt tốc trong bối cảnh thanh toán bất động sản cải thiện. Phía BSC cho biết, yếu tố chính quyết định tốc độ phục hồi của nhu cầu tín dụng trong năm nay là sự phục hồi thanh khoản trên thị trường bất động sản, khi mà dư nợ bất động sản thời điểm hiện tại đang chiếm hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế ( 64% là mục đích tiêu dùng còn 36% là mục đích kinh doanh). Cũng theo công ty chứng khoán này kỳ vọng, các vấn đề pháp lý dần được tháo gỡ thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai (chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại từ nửa cuối năm, đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, ngoài yếu tố pháp lý thì nguồn vốn là yếu tố chính ảnh hưởng tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Chìa khóa quan trọng của thị trường là khơi thông nguồn vốn, tạo động lực phát triển trong trung và dài hạn.

Chuyên gia nhận định, để khơi thông dòng chảy tín dụng vào thị trường địa ốc, ngoài những kế hoạch chi tiết mà doanh nghiệp tự đặt ra, theo một số doanh nghiệp bất động sản, ngành ngân hàng cần nới lỏng hơn các điều kiện cấp tín dụng. Các thủ tục hồ sơ cần đơn giản hơn, thời gian phê duyệt và cấp tín dụng rút ngắn hơn. Lãi suất cần được giảm sâu hơn nữa, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt cùng phương án kinh doanh khả thi…/.