Cuốn theo “con sóng” ảm đạm của thị trường chung, sẽ phục hồi và bứt phá trong thời gian tới

Thách thức đầu tiên và cũng là vấn đề “đau đầu” nhất phải nhắc đến đó là pháp lý, ở đó cần một “danh phận” rõ ràng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thực tế, hiện nay những luật liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn chưa thực sự rõ ràng.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup cũng nhấn mạnh rằng những bộ luật liên quan đến bất động sản nghĩ là chưa thực sự rõ ràng.

Ông Thành cho rằng, mặc dù có nhiều bộ luật, có từ 10 - 16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý đến bất động sản nói chung và du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.

Trong khi đó, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau. Lấy ví dụ thực tế mà chúng tôi trải qua, khi chúng tôi đầu tư dự án tương tự tại Bình Thuận với các quy trình, nhưng khi chạy được hơn nữa quãng đường thì phải dừng do liên quan đến khoáng sản, do cát của Bình Thuận có nhiều titan. Muốn chuyển cát ra ngoài phải thực hiện quy trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất.

Thứ hai, liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, chúng tôi thấy rằng, các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa rõ ràng.

“Theo đó, với những bất cập của bất động sản nghĩ dưỡng hiện nay, với doanh nghiệp, chúng tôi luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ cả điểm nghẽn cơ chế cho loại hình này”, vị chủ tịch VNGroup nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện có 3 luật liên quan đến phân khúc BĐS du lịch phải sửa đổi toàn diện trong thời gian tới, gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị. Mặt khác, cũng cần sửa đổi một số điều của Luật Xây dựng, Luật Đấu giá, đấu thầu, Bộ luật Dân sự…

“Tính chính danh của BĐS du lịch được quy định trong các văn bản đã có nhưng cần phải hoàn thiện, để bảo đảm an toàn cho cán bộ công chức trong thực thi công vụ, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, phải sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai 2013, đồng thời xây dựng đồng bộ, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan” - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết.

Thực tế, việc hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai. Bởi loại hình sản phẩm bất động sản mới này liên quan đến nhiều ngành luật nhưng nhiều nhất phải kể đến Luật Đất đai.

Bởi lẽ, Luật Đất đai với những quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, liên quan đến các dự án bất động sản, các loại hình sản phẩm bất động sản. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi cần có những tên gọi, khái niệm về các loại bất động sản, các loại dự án bất động sản, làm cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch tiếp tục triển khai những quy định cụ thể.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách sạn nói chung khác với Condotel, cần định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng và tìm cách giải quyết.

“Loại hình Condotel chưa được công nhận ở Việt Nam, đó là sản phẩm giống như đứa con lai giữa nhà ở và khách sạn. Sản phẩm này cũng là hình thức đầu tư tài chính bởi vậy câu chuyện tài sản này được hoạt động trên thị trường theo nguyên tắc như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn để không gây ra xung đột ra sao sẽ cần quy định rõ trong hệ thống pháp luật”, ông Thiên đề xuất.

Vị chuyên gia cũng nhận định, du lịch Việt Nam đang phát triển và hội đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân rất nhanh nhạy đầu tư. Muốn bùng nổ du lịch thì cần có vốn và huy động nguồn vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì việc huy động vốn này không chỉ tạo điều kiện cho phát triển kinh tế mà còn chia sẻ lợi ích cho người dân.

Có thể thấy, những khoảng trống trong pháp luật hiện nay đang là nguyên nhân lớn nhất khiến bất động sản nghỉ dưỡng vốn là ngành tiềm năng, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước bị kìm hãm phát triển, hay phát triển thiếu định hướng bền vững. Vì vậy, theo các chuyên gia, thời điểm sửa nhiều luật, đặc biệt là Luật Đất đai như hiện tại là rất phù hợp để xem xét và định danh lại các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới. Đây là cơ hội để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển và phát triển một cách có lộ trình, hợp lý.

Ngoài vấn đề pháp lý, theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đánh giá, hiện nay có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga.

“Chúng tôi kỳ vọng nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung. Chúng tôi ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước”, chuyên gia Savills phân tích.

Mauro Gasparotti cũng nhấn mạnh,thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam hiện có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn.

Thị trường nghỉ dưỡng đang cho thấy những chỉ dấu tốt nhờ vào sự phục hồi tích cực của nền kinh tế, đặc biệt là tốc độ tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch...

Trong 10 tháng năm 2022, hoạt động du lịch nội địa ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với 91,8 triệu lượt khách nội địa, và đã vượt mức tổng lượt khách nội địa của cả năm 2019 là 85 triệu lượt. Dẫu vậy hoạt động du lịch quốc tế chưa được như kỳ vọng. Tính hết 10 tháng qua, Việt Nam mới chào đón 2,35 triệu lượt khách quốc tế, bằng 16% so với cùng kỳ năm 2019. Sự sụt giảm nguồn cầu từ hai thị trường khách Trung Quốc và Nga đã làm chậm quá trình khôi phục hoạt động du lịch quốc tế.

Hiện nay, Hàn Quốc là thị trường dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, đạt gần 620.000 lượt khách và chiếm 26% tổng lượt khách quốc tế. Bên cạnh đó, thị trường khách Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với mức tăng trung bình 51%/tháng, thu hút 82.000 lượt khách trong 10 tháng 2022.

Cũng theo ông Mauro, hoạt động của các khu nghỉ dưỡng ven biển khôi phục chậm hơn so với kỳ vọng do vẫn còn thiếu vắng nguồn khách quốc tế.

Nhìn chung, công suất phòng trung bình của Việt Nam vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2019 khoảng 40%; một số điểm đến ven biển nổi tiếng như Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng thậm chí ghi nhận mức độ khôi phục thấp hơn trung bình thị trường. Trong khi đó, nhiều khách sạn tại TP. HCM và Hà Nội đang ghi nhận những cải thiện trong hoạt động kinh doanh. Phân khúc khách công vụ, khách lưu trú dài hạn và các đoàn khách MICE đang có xu hướng tăng trưởng tốt. Một số khu nghỉ dưỡng cao cấp, boutique cũng ghi nhận kết quả hoạt động khá tích cực. Điều này cho thấy những sản phẩm chất lượng, quản lý vận hành tốt vẫn có tệp khách hàng riêng ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động.

Theo các đại diện đến từ BIM Group, Booking.com, The Ascott Limited, Fusion Hotel Group, Archipelago, VinHMS và Cityland Education Vietnam, thị trường vẫn hứa hẹn nhiều triển vọng trong năm 2023 cũng như các rủi ro có thể tác động đến bức tranh tăng trưởng trong ngắn hạn.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá, Việt Nam hiện có nhiều tiềm năng lớn về du lịch, điều kiện phát triển du lịch nghỉ dưỡng phong phú, có bờ biển dài, nhiều rừng núi đẹp để phát triển du lịch. Chúng ta có điều kiện hạ tầng du lịch tốt, hàng năm đều thu hút một lớn lượng khách quốc tế đến du lịch. Mỗi năm lượng khách tăng trưởng 15%, nằm trong top 3 của 10 thị trường du lịch có sự phát triển nhanh nhất. Năm 2020, Chính phủ đề ra chiến lược phát triển du lịch. Trong 2 năm vừa qua, do ảnh hưởng dịch bệnh nên có sự ngưng trệ nhưng từ tháng 3/2022, Việt Nam đã mở cửa, chúng ta khống chế được dịch, góp phần tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế. Tất cả điều trên tạo tiềm năng cho sự phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy vậy, thực tế dù hoạt động du lịch đang khởi động lại, thanh khoản và công suất của bất động sản ven biển vẫn chưa hồi phục so với trước đại dịch.

Theo các chuyên gia, sự sụt giảm nguồn cầu là do vẫn còn những rào cản cho quá trình phục hồi của ngành du lịch. Ngoài ra, nguồn cung tăng trưởng nhanh hơn so với nhu cầu đang yếu cũng gây áp lực trong việc cải thiện công suất phòng khách sạn.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho thấy giá bất động sản hiện đang tăng rất mạnh. Đến nay đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tại một số dự án tăng đến 100%. Trong đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang bước vào đà tăng giá mạnh mẽ trong giai đoạn hồi phục hậu Covid-19.

Dự kiến đến năm 2030, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ chiếm gần 20% quy mô tài sản bất động sản (đạt 5,3 triệu tỉ đồng, tương đương 230 tỉ USD), tăng thêm 13,8 điểm % so với 4,8% năm 2018.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, triển vọng cả trong ngắn hạn và dài hạn thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn nhất. Bởi lẽ, ngoài những yếu tố thuận lợi chung của thị trường bất động sản như đã nêu ở trên thì với đà phục hồi mạnh mẽ và sự bùng nổ trở lại của du lịch giai đoạn 2022 - 2023 sẽ là bước đệm vững chắc cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trở thành "mỏ vàng" để khai thác và đầu tư với mức sinh lời hấp dẫn.

Đặc biệt, các dự thảo sửa đổi Luật tới đây chắc chắn sẽ tháo gỡ những vướng mắc rất lớn về thủ tục đầu tư, quyền sở hữu và chuyển nhượng sản phẩm của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

"Nhu cầu nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe cũng tăng cao. Sống xanh, sống khỏe, sống nhân văn, cá tính trở thành xu hướng. Xu hướng đó rất phù hợp với cuộc cách mạng bất động sản hiện nay. Không chỉ sau đại dịch Covid-19, nhu cầu liên quan đến chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng mới tăng cao mà còn do thu nhập của người dân Việt Nam ngày càng cao lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cũng mạnh theo", TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh chia sẻ.

Về phân khúc bất động sản du lịch, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhận định nhiều tín hiệu kinh tế vĩ mô đang có tác động tích cực tới thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Nền kinh tế đang phục hồi nhanh sau đại dịch với mức tăng trưởng năm 2022 được các tổ chức tài chính quốc tế dự báo là hơn 7%.

Cũng theo các chuyên gia, hiện xu hướng chuyển dịch đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng vào khu vực Nam Trung Bộ, nhất là Bình Thuận ngày càng gia tăng. Nguyên nhân khu vực này có khí hậu, cảnh quan đẹp, vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, hạ tầng được đầu tư mạnh… Đặc biệt là giá bất động sản du lịch đang ở vùng trũng so với các khu vực khác trong cả nước.

Trong khi đó, theo Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất sau phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, vị trí đẹp thuộc phân khúc này rất ít. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng phải đáp ứng rất nhiều điều kiện, như giao thông, thời tiết, hạ tầng, nhất là yếu tố thuận lợi về thời tiết để có thể kinh doanh 4 mùa. Xét theo đó, tôi nhìn thấy tiềm năng ở Phú Quốc hay từ miền Trung trở vào, là những nơi có thể kinh doanh 4 mùa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 trong suốt hai năm vừa qua song đây là một thị trường đầy tiềm năng.

“Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay. Khách hàng hiện có nhiều lựa chọn để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt ở những vùng có tiềm năng du lịch”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý rằng, một số nơi bất động sản du lịch đã phát triển ổn định, khai thác kinh doanh tốt thì mặt bằng giá tương đối cao, dư địa tăng giá không nhiều.