Dự báo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2023

Năm 2022, thị trường biến động mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ

Mới đây, DKRA Group chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2022”.

Theo DKRA Group, năm 2022, thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Mặt bằng giá có sự tăng nhẹ trong hai quý đầu năm, sau đó sụt giảm vào nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6,806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương khi chiếm 74.5% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12% - 20% so với năm 2021.

Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7,017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh. Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4,147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Ở thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26,681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20,713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021.

Trong đó, nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của Tp.Thuận An & TP. Dĩ An). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022.

Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường.

Loại hình BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm. Cụ thể, thị trường ghi nhận 4,795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3,124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ miền Trung và miền Bắc.

Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm trước.

Giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng vốn.

Ở loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7,647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5,296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái.

Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm. Giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Nhiều Chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,…

Trong khi loại hình condotel trong năm 2022 ghi nhận 4,357 căn condotel mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao dao động từ 12% - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.

Bước sang năm 2023, DKRA Group dự báo thị trường có những hồi phục nhất định kể từ quý 3/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.

Dự báo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2023

Trong báo cáo Chiến lược đầu tư Việt Nam 2023 của VnDirect, nhóm phân tích của đơn vị này đưa ra dự báo về thị trường căn hộ. Cụ thể, nguồn cung mới căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ.

“Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Chúng tôi kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023”, VnDirect dự báo.

Chuyên gia của VnDirect cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Còn với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh.

VnDirect cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Bên cạnh đó, giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

VnDirect nhận thấy một số dự án thấp tầng cao cấp trong 9 tháng năm 2022 vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ cao do người mua ở phân khúc này có sức mua cao và sử dụng bất động sản như nơi “trú ẩn” lạm phát.

Tuy nhiên, đơn vị này kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay.

Thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận TP.HCM giảm sức hút trong năm 2023 trước những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản.

VnDirect nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/22, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này, dẫn đến số lượng nhà liền thổ tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.

“Thị trường bất động sản tại các vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở”, báo cáo nêu.

4 đề án được kỳ vọng của TP Hồ Chí Minh trong năm 2023

Năm 2023, TP.HCM được kỳ vọng sẽ hoàn thành 4 đề án trọng điểm: Cơ chế đặc thù mới, điều chỉnh quy hoạch chung đến 2040, xây dựng trung tâm tài chính và nâng cấp 5 huyện nhằm tạo đột phá phát triển.

4 nội dung này đang trong giai đoạn hoàn thiện dự thảo để trình các cấp xem xét và thông qua. Theo đó, chính quyền thành phố cần sớm ban hành, thực hiện các đề án này trong 2023 để hoàn thành nhiệm vụ Đại hội Đảng bộ 11 đặt ra.

Thứ nhất, Đề án Xây dựng dự thảo Nghị quyết về chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP Hồ Chí Minh thay cho Nghị quyết 54 được đánh giá có ý nghĩa rất quan trọng.

Theo Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi nhận định Nghị quyết 54 chưa đạt được mục tiêu đề ra, 5 năm thực hiện chưa đủ để đánh giá toàn diện vì gặp nhiều thách thức về kinh tế thế giới, cục diện chính trị và đại dịch. Do đó, thành phố cần có chính sách mới hướng tới tăng nguồn thu ngân sách, giải quyết điểm nghẽn trong thu hút đầu tư, và tăng phân cấp, phân quyền cho thành phố.

Trong Nghị quyết mới đề xuất hơn 50 nội dung theo ba nhóm: tiếp tục các chính sách có tác dụng tốt trong Nghị quyết 54; chính sách không có trong Nghị quyết 54 nhưng đã thí điểm ở một số địa phương; và cho phép TP.HCM được áp dụng sớm những sửa đổi, bổ sung trong một số dự án như Luật Đất đai, Luật Khám chữa bệnh.

Thứ hai, sau khi chính sách mới thay Nghị quyết 54 khi được thông qua cũng mở đường cho Đề án xây dựng trung tâm tài chính khu vực và quốc tế tại TP Hồ Chí Minh với. Tuy nhiên, đến nay mục tiêu này chưa thành hiện thực.

TP Hồ Chí Minh được đánh giá có tiềm năng xây dựng trung tâm tài chính quy mô quốc tế khi có 2.138 đơn vị ngân hàng, tổ chức tín dụng trong và ngoài nước đang hoạt động. Các hoạt động tài chính có quy mô 119.000 tỷ đồng, chiếm đến 35,2% cả nước.

Tổng giá trị vốn hóa tại Sở Giao dịch chứng khoán TP HCM chiếm hơn 95% toàn thị trường và gần 65% GDP cả nước năm 2020. Còn tổng giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 33.000 tỷ đồng. Thành phố cũng là địa phương duy nhất Việt Nam xếp hạng 561 theo Chỉ số Trung tâm Tài chính toàn cầu (GFCI).

Về vị trí địa lý, TP.HCM có lợi thế nằm ở múi giờ khác biệt so với 21 trung tâm tài chính lớn nhất toàn cầu. Đây được xem là lợi thế "riêng và đặc biệt" trong việc thu hút dòng vốn nhàn rỗi khi các trung tâm này nghỉ giao dịch.

Dự kiến, quá trình xây dựng trung tâm tài chính TP Hồ Chí Minh gồm ba giai đoạn: 2021-2025 - củng cố vị thế tại quốc gia; 2026-2030 phát triển thành trung tâm tài chính khu vực; và sau 2030 là toàn cầu. Mục tiêu cụ thể, thành phố được xếp hạng trong nhóm 50 trung tâm tài chính hàng đầu thế giới của GFCI năm 2030 và trong nhóm 20 trung tâm hàng đầu thế giới năm 2045.

Nội dung thứ ba được kỳ vọng là Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến 2060. Đây sẽ là công cụ quản lý để đô thị 10 triệu dân giải quyết các điểm nghẽn hạ tầng hiện nay và định hướng phát triển cho tương lai. Mục tiêu nhằm điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM phù hợp định hướng phát triển của toàn vùng.

Theo nhiệm vụ của đồ án được Thủ tướng thông qua năm 2021, TP Hồ Chí Minh sẽ phát triển theo hướng thích ứng biến đổi khí hậu, nước biển dâng; định hướng giao thông công cộng (TOD), phát triển đô thị mật độ cao, kết hợp nhiều chức năng xung quanh các nhà ga giao thông công cộng sức chở lớn; hình thành các hạt nhân của trung tâm chính và trung tâm phụ như tài chính, thương mại dịch vụ, y tế, văn hóa, nghiên cứu, giáo dục đào tạo...

Cuối cùng, là đề án đầu tư các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP Hồ Chí Minh) giai đoạn 2021-2030 nhằm định hướng phát triển 5 huyện ngoại thành trở thành các đô thị vệ tinh xung quanh thành phố, giảm bớt áp lực cho nội đô.

Ngay khi thông tin về đề án được công bố, giá đất tại các khu vực Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè và Hóc Môn tăng nóng.

Tuy nhiên, Sở Nội vụ đánh giá cả 5 huyện hiện đều chưa đạt tiêu chí lên quận cũng như thành phố. Cụ thể, Bình Chánh đạt 26/30 tiêu chí, Nhà Bè và Củ Chi đạt 23/30 tiêu chí, Hóc Môn 22/30 tiêu chí, Cần Giờ thấp nhất với 19/30 tiêu chí. Tháng 11 vừa qua, chính quyền thành phố yêu cầu 5 huyện không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà chờ sau khi đạt chuẩn TP Hồ Chí Minh mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương. Vì vậy, đề án này hiện cũng chậm nhịp so với kế hoạch, dự kiến sẽ trình Thành ủy TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2023.