Giá biệt thự, liền kề giảm mạnh nhưng vẫn “ế” thanh khoản

Chững lại sau thời gian “tăng nóng”

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn được biết đến là phân khúc đầu tư với khả năng sinh lời cao, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển, phân khúc này đã tăng “nóng” cả về giá và số lượng.

Thực tế, trong vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản chững lại thì phân khúc này cũng rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản. Những căn biệt thự triệu USD dù rao bán giảm giá cả tỉ đồng nhưng ít người quan tâm.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, kể từ các tháng sau Tết Nguyên đán 2023 đều ghi nhận tình trạng giảm giá, mất thanh khoản của phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội. Sau khoảng 3 năm giá bán liên tục tăng mạnh, kể từ nửa cuối năm 2022, phân khúc đắt đỏ này bắt đầu quay đầu giảm giá.

Lấy đơn cử như vào thời điểm cuối năm 2021, đầu năm 2022, biệt thự có vị trí đẹp tại dự án An Lạc Green Symphony được chào bán với mức giá 150-160 triệu đồng/m2 thì đến tháng 3/2023, mức giá chào bán chỉ còn dao động 130-140 triệu đồng/m2. Ngoài ra, một số vị trí từng được rao bán 100-110 triệu đồng/m2 thời điểm năm 2021 thì đến tháng 6/2023, mức giá giảm còn 95-100 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là The Manor Central Park cũng ghi nhận hiện tượng giảm giá bán từ năm 2022. Số căn cắt lỗ được rao nhiều hơn vào thời điểm sau Tết Nguyên đến 2023. Một số căn sau Tết chỉ được chào bán dao động từ 27-28 tỷ đồng/căn, trong khi mức giá của một năm trước đó đều không dưới 32 tỷ đồng/căn.

Càng về cuối năm, hiện tượng cắt lỗ biệt thự, liền kề Hà Nội có xu hướng giảm. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, số căn cắt lỗ được rao bán tại các dự án hiện rất ít. Từ đầu quý III/2023, lượng chủ nhà gửi bán cắt lỗ giảm mạnh. Giá bán đang đi ngang sau giai đoạn giảm. Thậm chí, tại nhiều dự án, rất nhiều chủ nhà vẫn chào mức giá cao của thời kì sốt nóng và kiên quyết không giảm giá nếu có khách hỏi mua.

Một môi giới biệt thự, liền kề tại khu vực phía Tây Hà Nội cho biết, kể từ khi lãi suất ngân hàng liên tục giảm và người dân được vay vốn ngân hàng này ‘đảo nợ’ ngân hàng khác… nhiều nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính đã tiếp cận các gói vay mới với lãi suất ưu đãi hơn nhằm giảm áp lực lãi vay.

“Họ quyết định “giữ” lại hàng, thay vì cắt lỗ, giảm giá bán như trước. Các tín hiệu khởi sắc của thị trường cũng đang ngày càng rõ ràng khiến nhóm nhà đầu tư đang sở hữu biệt thự, liền kề Hà Nội có cơ sở cho việc ôm hàng cho thời”, môi giới này chia sẻ.

Cơ hội dành cho “tay to” sẵn tiền

Cùng với những diễn biến chung của thị trường, phân khúc biệt thự, liền kề sau thời gian dài chìm trong ảm đạm cũng đang bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại. Tuy nhiên, điểm chung của rất nhiều thương vụ thành công thời gian qua là chủ nhà chấp nhận giảm giá 2 - 4 tỷ đồng (tương đương 10 – 25% giá trị).

Đầu tháng 9/2023, sau gần 6 tháng tìm kiếm khách hàng, một nhà đầu tư tại TP.HCM chốt hợp đồng bán ra một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Trường Thạnh, TP.Thủ Đức, giá 15,1 tỷ đồng. Người này cho hay, trước đó, anh rao bán căn biệt thự này với giá kỳ vọng là 17,3 tỷ đồng, trong khi giá gốc khi mua vào khoảng 16 tỷ đồng. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay 5 tỷ đồng để đầu tư, không thể tiếp tục, anh buộc phải bán cắt lỗ gần 900 triệu đồng để thoát hàng, tất toán nợ.

“Các tay to sẵn tiền mặt chờ đợi bắt đáy đang rất nhiều, chỉ cần chấp nhận giảm giá là có người tiếp cận ngay. Như căn của tôi khi rao giá cao thì gần nửa năm không ai hỏi, nhưng khi cắt lỗ gần 1 tỷ đồng thì chỉ chưa đầy 2 tuần là hợp đồng đã được chốt”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Những khó khăn của thị trường từng khiến nhiều người kỳ vọng sẽ có một làn sóng bán tháo, qua đó tạo cơ hội cho những “tay to” sẵn tiền mặt gom hàng.

Giá biệt thự liền kề giảm mạnh là cơ hội cho những “tay to sẵn tiền”.

Một “tay buôn” kỳ cựu, đang sở hữu 3 căn biệt thự ở Sầm Sơn, cho biết thời gian qua đang tăng cường tìm kiếm các sản phẩm giá tốt để mua thêm, tuy nhiên rất khó. Chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản chậm hay nhanh thì họ vẫn “hét giá trên trời”.

“Tôi cùng các cộng sự đang tìm các căn có sổ đỏ, giá 11 - 12 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu), song gần như không thể. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá ở mức 13 - 13,5 tỷ đồng. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, nhà đầu tư này nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể. Đây cũng chính là thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

Hiện, mặt bằng giá biệt thự mức 10 - 30 tỷ đồng ở khu vực Hà Nội chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ chiếm 20%, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22%. “Đối với chủ đầu tư, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua qua bán lại khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi quyết định điều chỉnh giá”, vị chuyên gia Savills phân tích.