Khó khăn đang “bủa vây” thị trường bất động sản Phú Quốc?

Nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều thách thức

Kể từ cuối năm 2012, việc nâng cấp hạ tầng và mở rộng các đường bay đến Phú Quốc đã thúc đẩy quá trình hình thành hoạt động du lịch và phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại địa phương. Hiện nay, ngành lưu trú Phú Quốc cung cấp khoảng 25.000 phòng, với phần lớn là các cơ sở nhỏ, do hộ kinh doanh địa phương tự vận hành. Trong đó, số lượng phòng thuộc phân khúc hạng sang, cao cấp (upper upscale – luxury) chiếm khoảng 15% tổng nguồn cung.

So với các địa điểm du lịch khác trong khu vực, tổng nguồn cung lưu trú tại Phú Quốc chỉ tương đương 27% so với Phuket và 31% so với Bali.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án. Một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua các yếu tố xu hướng thị trường, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho dự án.

“Dù vẫn có nhiều dự án chất lượng được phát triển nhưng Phú Quốc lại thiếu một khu vực điểm nhấn trung tâm, tập trung các hoạt động tham quan, khám phá để gia tăng giá trị trải nghiệm cho du khách. Tình trạng dư thừa nguồn cung một số sản phẩm như nhà phố thương mại cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Nhiều khu phố thương mại bị bỏ trống, tạo ra cảm giác hoang vắng, có thể ảnh hưởng không tốt đến trải nghiệm của du khách và hình ảnh của ngành du lịch của Phú Quốc”, ông Mauro Gasparotti lý giải.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương.

Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương còn nói thêm, vấn đề không nằm ở việc phát triển quá mức mà bắt nguồn từ sai lầm trong phát triển sản phẩm. Một số khu nghỉ dưỡng được xây dựng và định vị tốt nhưng cũng có một số sản phẩm tập trung vào số lượng hơn là chất lượng.

Những khó khăn mà bất động sản Phú Quốc đang phải đối mặt còn được thể hiện qua dữ liệu của bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Grou. Cụ thể, DKRA cho biết, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Phú Quốc đến tháng 6/2023 đã ghi nhận hơn 17.600 sản phẩm, gồm cả condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng. Con số này đưa Phú Quốc trở thành thị trường đứng thứ ba về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong 7 tháng đầu năm nay, phân khúc condotel tại Phú Quốc không ghi nhận nguồn cung mới, giao dịch thứ cấp đóng băng. Tương tự, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse có lượng hấp thụ không đáng kể, thị trường rơi vào trầm lắng.

Những năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc nguồn cung lớn nhất tại Phú Quốc, song các chuyên gia cho rằng, thị trường này còn nhiều điểm nghẽn. Trong đó, thừa cung là điểm nghẽn cốt tử hiện nay. Phú Quốc đang có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch, với tổng diện tích hơn 9.600 ha, tổng vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó, có 47 dự án đã được khai thác và đi vào hoạt động, còn 78 dự án đang triển khai xây dựng. Số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư, theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc.

Cần làm gì để bất động sản Phú Quốc “bứt phá”?

Ông Mauro Gasparotti cho rằng, khách thời nay đánh giá cao trải nghiệm và họ có nhiều lựa chọn để khám phá. Do đó, các nhà phát triển nên đặc biệt chú ý đến nâng cao trải nghiệm của khách hàng, chẳng hạn như dịch vụ, cơ sở vật chất, ẩm thực, cảnh quan, giải trí, thiên nhiên, yếu tố sức khỏe, nghệ thuật và văn hóa, để đảm bảo sự thành công của một khu nghỉ hoặc điểm đến.

Một số dự án quá tập trung vào việc đạt được số lượng phòng lớn mà ít quan tâm đến những khía cạnh quan trọng khác.

Còn chính quyền Phú Quốc nên ưu tiên không gian cho việc phát triển các sản phẩm chất lượng, cải thiện cơ sở hạ tầng, bảo tồn văn hóa địa phương và bền vững. Cùng với đó là khuyến khích cộng đồng địa phương trở thành yếu tố quan trọng cho tương lai của đảo.

“Phú Quốc có những yếu tố tiềm năng để thành công. Nhưng để đạt được điều đó, cần phải có một kế hoạch dài hạn được thực hiện cẩn thận để xác lập Phú Quốc là một điểm đến quốc tế với bản sắc riêng biệt”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Phú Quốc cần ưu tiên không gian cho việc phát triển các sản phẩm bất động sản chất lượng và cải thiện cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, để có thể trở thành một điểm đến cạnh tranh trên bản đồ du lịch quốc tế, Phú Quốc cần cải thiện kết nối giao thông hạ tầng cơ sở cũng như cần có một chiến lược truyền thông, quảng bá hiệu quả hơn. Quá trình này cần có sự phối hợp từ chính quyền địa phương, các tổ chức và doanh nghiệp trong ngành nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của Phú Quốc

Theo bà Ngân Phạm - Quản lý Tư vấn tại Savills Hotels, thực tế, so với Phuket hay Bali thì số chuyến bay hàng ngày đến Phú Quốc lần lượt ít hơn là 150% và 430%. Ngoài ra, Phuket và Bali cũng có kết nối hàng không với cửa ngõ giao thông quốc gia thường xuyên hơn. Trung bình mỗi tuần sẽ có khoảng 330 chuyến bay từ Phuket đến Bangkok, 400 chuyến bay từ Bali đến Jakarta trong khi đó Phú Quốc chỉ có khoảng 160 chuyến bay đến TP.HCM và 90 chuyến bay đến Hà Nội.

Do đó, việc phát triển hệ thống hạ tầng hiện chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển hoạt động bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Bên cạnh đó, các dự án đang được triển khai một cách riêng lẻ mà chưa tạo được sự cộng hưởng cần thiết để hình thành một hệ sinh thái du lịch xuyên suốt. Điều này đang tạo ra một số thách thức trong việc phát triển, thúc đẩy hoạt động kinh doanh tại địa phương.

Nếu giải quyết được những vấn đề này thì Phú Quốc sẽ dần được “gỡ khó” và sẽ khẳng định được vị thế vốn có của mình, để trở thành “tâm điểm” của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam.