Thị trường đất nền bao giờ mới “sôi động” trở lại?

Thanh khoản giảm nhưng giá vẫn tăng ở một số nơi

Theo số liệu từ Batdongsan.com, phân khúc đất nền cả nước rơi vào trạng thái ảm đạm kể từ thời điểm quý II/2022 đến nay. Sở dĩ bản chất phân khúc đất nền là phân khúc mang tính thị trường cao nên khi thị trường sôi động, đất nền sẽ là phân khúc được quan tâm rất nhiều nhưng khi thị trường chung trầm lắng thì phân khúc này cũng sẽ giảm sâu nhất.

Lấy đơn cử như tại Hà Nội, đất nền ghi nhận sự sụt giảm cả về giá rao bán và lượng quan tâm so với cuối năm 2022. Cụ thể, mức độ quan tâm đến loại hình này trong những tháng đầu năm tại Gia Lâm sụt giảm 24%, Thanh Trì 18%, Đông Anh 15%, Hoài Đức 9%, Long Biên 5%,… Giá rao bán cũng ghi nhận giảm hầu hết tại khu vực ngoại thành.

Trong khi đó, mức độ quan tâm đến đất nền các tỉnh phía Bắc trong quý I/2023 cũng ghi nhận giảm so với quý trước nhưng mức độ sụt giảm nhẹ hơn so với Hà Nội.

Còn tại TP Hồ Chí Minh và khu vực miền Nam, đất nền cũng chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn. Tại TP Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm vẫn ghi nhận giảm mạnh. Cụ thể, tại quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP Thủ Đức giảm 26%, các huyện như Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%, Hóc Môn giảm 25%, Củ Chi giảm 15%.

Cũng theo báo cáo quý I/2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có hơn 106.400 giao dịch về nhà đất thành công, so với quý IV/2022 giảm 36% và giảm 39% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong đó, lượng giao dịch đất nền chiếm nhiều hơn với trên 67.200 giao dịch thành công. Dù chiếm nhiều nhất nhưng lượng giao dịch đất nền vẫn giảm mạnh gần 54% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, mặc dù mức độ quan tâm đến đất nền giảm nhưng giá lại tăng ở một số khu vực. Điển hình như, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán đất nền tại Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%. Trong khi đó, Bắc Giang ghi nhận giảm 19%, Bắc Ninh giảm 13%.

Tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, mặt bằng giá rao bán gần như đi ngang và có sự điều chỉnh khá nhẹ, chỉ có cá biệt một số nhà đầu tư đang gặp áp lực về dòng tiền mới giảm giá mạnh và không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Mức độ sụt giảm diễn ra ở hầu hết tất cả các thị trường vùng ven, song giá rao bán có sự phân hóa. So với cuối năm 2022, giá rao bán đất nền tăng khoảng 2 - 5% tại Đồng Nai và Bình Dương nhưng giảm khoảng 6% tại Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Nói về việc giá đất nền một số khu vực vẫn tăng, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu.”

Khi nào đất nền sẽ “nóng” trở lại?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất trên diện rộng. Bởi thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý vừa qua cũng chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong năm 2023, khi tín dụng ngân hàng được mở, thị trường sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền được khơi thông nhưng không còn chỗ cho nhà đầu cơ, mà hướng vào người mua ở thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 có thể sẽ dần dễ thở hơn, song giao dịch khó cải thiện nhanh, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Tuy nhiên, ít nhất đến giữa hoặc cuối năm 2024, thị trường đất nền tại các tỉnh cả trong Nam, ngoài Bắc mới có thể phục hồi. Nhưng để bắt đầu một chu kỳ sốt giá mới có thể cần 3-5 năm tới.