Thời điểm nào dòng tiền thực sự đổ vào lĩnh vực địa ốc?

Trái ngược với cuộc chạy đua tăng lãi suất huy động cuối năm ngoái, những tháng gần đây, thị trường chứng kiến cuộc đua giảm lãi suất huy động. Đặc biệt, sau động thái hạ lãi suất điều hành lần 3 của NHNN, các ngân hàng thương mại đang khẩn trương triển khai đợt giảm lãi suất để đảm bảo đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, của người dân, cũng như hỗ trợ tốt hơn cho sự phát triển chung.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, quý I/2023, huy động vốn của các tổ chức tín dụng chỉ tăng 0,77%, trong khi cùng kỳ năm trước, con số này là 2,15%.

Còn theo số liệu của NHNN, trong 4 tháng đầu năm, các ngân hàng đã sử dụng gần như tối đa nguồn huy động cho phép để cho vay (chênh lệch tiền gửi và tín dụng bằng VND là 167.000 tỷ đồng); tỷ lệ tín dụng/huy động vốn thị trường 1 bằng VND ở mức 101,45% (tức tiền ngân hàng cho vay cao hơn cả tiền huy động trên thị trường 1). Trong đó, vốn huy động của ngân hàng có tới 88% là ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn lớn.

Thực tế, quý I/2023, tiền gửi khách hàng của 28 ngân hàng tăng trưởng chậm. Tổng tiền gửi khách hàng đạt 8,6 triệu tỷ đồng, tăng 3,7% so với đầu năm.

Hầu hết ngân hàng đều không ghi nhận tăng trưởng mạnh về lượng tiền gửi trong 3 tháng đầu năm với mức tăng dao động chỉ từ 1-5% so với đầu năm. Thậm chí có những ngân hàng có lượng tiền gửi giảm như ABBank, VietBank, NCB...

Theo giới phân tích, dòng tiền luôn tìm kiếm tới các khoản đầu tư có lợi nhuận cao hơn, hấp dẫn hơn. Khi lãi suất thấp, những người gửi tiết kiệm sẽ bắt đầu có sự cân nhắc và dịch chuyển phân bổ tài sản của mình. Dòng tiền luôn tìm kiếm tới các khoản đầu tư có lợi nhuận cao hơn, hấp dẫn hơn.

Theo đó, tiền có thể chuyển từ kênh tiết kiệm sang các thị trường đầu tư khác như bất động sản, thị trường chứng khoán nhưng sẽ có độ trễ. Đối với kênh bất động sản có thể trễ vài tháng sau nhưng với kênh chứng khoán thì sẽ nhanh hơn. Hiện có 4 kênh đầu tư chính “cạnh tranh” với tiền gửi ngân hàng. Đó là vàng, ngoại tệ, bất động sản và chứng khoán.

Đứng ở góc độ người nghiên cứu thị trường, TS. Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự đoán, quý III/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và đây là mốc để biết được dòng tiền có thực sự đổ vào lĩnh vực địa ốc.

Theo ông Khôi, có 2 kịch bản có thể xảy ra. Ở kịch bản 1, nếu thị trường còn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Đối với kịch bản thứ 2, thị trường khởi sắc, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm, thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.

Thận trọng hơn đưa ra nhận định về dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thời điểm năm 2022, tình hình mua bán gặp khó khăn do dòng tiền bị kẹt. Bất động sản ảm đạm đến từ một phần người mua sợ mức lãi cao.

Song, theo ông Hiển, dù NHNN mới đây có động thái giảm lãi suất, và nếu lãi suất giảm do ngân hàng thừa tiền thì thị trường địa ốc sẽ hưởng lợi. Tuy nhiên, theo ông Hiển, việc giảm lãi suất hiện tại chưa phải dấu hiệu của nền kinh tế thừa tiền và điều này cũng đồng nghĩa, dòng tiền khó đổ ngay vào chứng khoán hay bất động sản. Ngoài ra, hiện lãi suất huy động giảm nhưng lãi suất cho vay bất động sản vẫn cao.

Ông Hiển cho rằng, có một số dấu hiệu và là động lực đưa bất động sản tan băng. Đầu tiên là dòng tiền xuất hiện. Sau đó là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức đủ để người mua tin tưởng và xuống tiền.

Còn ở thời điểm hiện tại, dự kiến năm 2024, thị trường mới tan băng nhưng chỉ cục bộ, tập trung khu dân cư đô thị hay vùng đầu tư khai thác. Còn dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản không lớn. Ông Hiển dự đoán, nhiều người ôm đất cũng đang gồng lãi ngân hàng. Lượng nhà đầu tư mới không gia tăng. Người muốn thoát hàng nhiều hơn người mua xuống tiền ôm đất.

Trước đó, chia sẻ tại hội nghị tín dụng bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), đánh giá thị trường bất động sản đang rất khó khăn, có thể nói năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất và năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nên cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.