Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, quỹ đất nội đô đang ngày càng khan hiếm và dự án mở bán mới cũng trở nên hiếm hoi hơn. Sự tăng trưởng đô thị và sự gia tăng dân số đã đặt ra nhiều thách thức trong việc tìm kiếm những miếng đất trong khu vực nội đô.

Với những chính sách siết chặt dòng tiền từ tín dụng ngân hàng và hoạt động trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, nhiều chủ đầu tư rơi vào trạng thái thiếu vốn phải dừng hoạt động. Không chỉ vậy, các vấn đề về mặt pháp lý thiếu sự điều chỉnh phù hợp, xu hướng tăng lãi suất cũng khiến nhiều dự án mới bị trì hoãn tiến độ trong năm 2023 để đợi phương án tháo gỡ các nút thắt về pháp lý. Bởi thế mà nguồn cung đã hiếm lại càng hiếm hơn.

Văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ nóng trở lại
Văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ nóng trở lại.

Báo cáo của Savills cho thấy thị trường văn phòng cho thuê trong 6 tháng đầu năm diễn ra ổn định, công suất thuê đạt mức cao 91%, chỉ giảm 1 điểm phần trăm theo quý, sau khi một số công ty vừa và nhỏ trả mặt bằng tại các tòa nhà hạng B và C. Giá thuê cũng giữ vững so với quý trước, ở mức 747.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo trong nửa cuối năm 2023, thị trường kỳ vọng đón nguồn cung mới với 237.000 m2 từ 13 dự án. Trong đó, văn phòng cho thuê hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai.

Cụ thể, ở phân khúc thị trường văn phòng, nguồn cung tương lai đa dạng sẽ tiếp tục đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường. Theo nghiên cứu của Savills, nguồn cung văn phòng trong quý II/2023 tăng 1% theo năm nhưng giảm 2% theo quý, đạt 2,5 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần). Một dự án hạng C tại quận 2 TP. Hồ Chí Minh mới khai trương trong khi 10 dự án hạng B và C đã ngưng cho thuê do hoạt động kém hiệu quả hoặc sử dụng nội bộ. Nhu cầu đối với văn phòng xanh ngày càng tăng.

Trong nửa cuối năm 2023, thị trường kì vọng đón nguồn cung lớn với 237.000 m2 từ 13 dự án. Trong đó, văn phòng cho thuê hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai. với các dự án đáng chú ý như Nexus, VPBank Saigon Tower, The Waterfront Saigon. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 35% với The METT, The Hallmark.

Về giá thuê, chuyên gia Savills cho biết, giá thuê vẫn ổn định theo quý và tăng 4% theo năm, đạt 747.000 đồng/m2/tháng. Hạng A hoạt động tốt nhất trong các phân khúc với công suất 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu/m2/tháng.

Ảnh minh họa.
Ảnh minh họa.

Trong báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh mới đây, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong quý II/2023, nguồn cung phân khúc bán lẻ đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không đổi theo quý và theo năm.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến có 3 dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê khoảng 66.000 m2. Đáng chú ý, nguồn cung phân khúc bán lẻ đến năm 2026 sẽ tăng mạnh, dự kiến đạt 201.000 m2 sàn từ 13 dự án đi vào hoạt động.

Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê đang có sự “giằng co” giữa khách thuê và chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, mà lực cầu lại giảm, bên cho thuê cần điều chỉnh để tránh hậu quả tiêu cực cho cả 2 bên.

Theo CBRE, trong năm 2023, sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng mới với khoảng 170.000 m2 sàn (hạng A chiếm tỷ lệ 80%) được đưa ra thị trường.

Bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định, với chủ đầu tư, thì văn phòng cho thuê vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. Đặc biệt, những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực tài chính và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.

Tuy nhiên, bà Minh cũng lưu ý, hạn chế của mảng văn phòng cho thuê là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.

Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê cũng tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng.